2020年美國買房基本靠搶，二手房買賣的現狀是：出價離譜的，險中求勝；出價合理的，失之交臂；討價還價的，自罰下場。
在全世界擔心美國因病毒而經濟崩盤的時候，美國人購房的熱情卻達到了15年來的沸點。全國房地產經紀人協會的數據顯示，2020年美國普通住宅的價格漲幅達到8.4%，售出676萬套二手房，同比增長22.2%；售出新房84.2萬套，同比增長18.8%。豪宅則更加火爆，以加州為例，價格百萬美元以上的房產銷售比一年前幾乎翻了一番，
John和Michelle是我在美國南加州的隔壁鄰居，一對老年夫妻。往年他們德州的兒子每個長假都帶孫子們飛來和他們一起度過。但2020年的疫情，讓他們大半年都沒機會見到兒孫，在圣誕節到來前的11月，他們終于忍無可忍，將所有家當裝進幾輛集裝箱車，跟我們揮手告別。
他們決定去德州再買一套房子，因為那里買房比加州要便宜很多，疫情以來，設計師John一直在家辦公，去哪里住其實都一樣。
他在加州的獨棟別墅剛空下來兩天，帶著兩個孩子的租客就搬了進來。為了躲避疫情，越來越多的人從洛杉磯市區來郊區找房，這里的租金和房價都一直在上漲。這讓John可以安心地擁有兩套住房，加州租金支付德州月供，綽綽有余。
這對典型的鄰居夫妻，恰巧代表了美國2020年房產市場的兩個趨勢：一方面，疫情創造了新需求；另一方面，漲價使人們惜售，房源供不應求。
一邊是數百萬人面臨失業，另一邊，是購房熱潮一浪高過一浪，這個反差在疫情期間有點匪夷所思。
美聯儲降息，房產起底發令槍
2020年3-5月，疫情暴發之初，美國房產交易也曾降到歷史冰點。但接下來的幾個月，便是見證奇跡的時刻，交易量和價格達到2006年以來的來最高水平，熱潮一直持續到了2021年（見表1、表2）。
表1，2020年美國二手房銷售同比增長圖表2，美國二手房成交均價同比增長圖美聯儲對疫情的迅速反應和及時的強心針，是2020美國樓市和股市不跌反升第一聲發令槍。
疫情剛剛暴發的3月，股市的四次慘烈熔斷，促使美聯儲（Federal Reserve）痛下狠手，一個月之內，兩次降息，將聯邦基準利率直接打到30年來新低（0-0.25%）。同時，美聯儲還大量購買住房抵押貸款支持債券，也就是說，美聯儲爸爸變相給銀行發了大筆的本錢，讓他們可以出去放貸支持人們買房。
接下來，居民們的信箱里，陸續收到各大銀行的降息廣告，利率一次比一次低，30年期固定抵押貸款平均利率從2019年底的3.8%降到了2020年底的2.7%，有些專業貸款公司甚至打出了最低2.25%的廣告。
掐指一算，人們發現，降息后，同樣的月供，同樣的貸款期限，貸到的款更多，只要稍多一點首付，自己可以負擔起更貴的房子了。
同時，神奇的美聯儲通過股市暴漲，還給一些幸運兒送來了驚喜的首付款。接連出臺的貨幣政策，使得大量資金流入股市，在年初4次熔斷之后，不僅一個月之內實現絕地反彈，而且很快就跑過了站。2020年全年，道瓊斯指數上漲7.25%，標普500指數上漲16.26%，納斯達克指數更是瘋漲43.64%，創下11年來的漲幅紀錄。股市獲利出場后，溢出消費的最大一項就是房產。
一部分購買力，還來源于疫情催發的高科技行業，蘋果、谷歌、Facebook，還有網絡視頻點播公司Nexflix、視頻交流軟件Zoom等等這些公司因為人們在家辦公學習，業績大漲，他們不斷擴招員工，對社會購買力的貢獻功不可沒。
就這樣，從去年7月疫情稍微緩解開始，被疫情耽誤的購房者迫不及待地帶上口罩開車出門，匯成了浩浩蕩蕩的看房大軍。
現金上陣，低息貸款淪為漲價風向標
到了9月，房產經紀人們忙得連飯都來不及吃。Doris是Keller Williams Realty公司橙縣（分公司）的一位房產經紀人，她跟我分享了過去幾個月見證的各種“奇跡”：她代賣的一套100萬美金的二手房，創出掛牌3天，9個意向，7天成交，買家加價3%，全款一次付清的歷史紀錄。她幫客戶搶到的另一套二手房則是2天10個意向，嚇得房主第二天就關門謝客，最后她的客戶果斷砸出全款，才驚險拿下。
全款付清的購房方式，在美國各大二手房產市場迅速成為一股勢不可擋的趨勢，低息貸款完全成了一個搶房的信號，而失去了原本的意義。
2020年8月開始，二手房交易量以同比10%以上速度遞增，9月、10月更是以20%的速度遞增。往年12月因為長假交易清淡，而2020年，人們在圣誕節前，爭分奪秒地搶走了大部分剛剛掛牌的房源。
新房發售現場更是氣氛緊張。洛杉磯附近的一個寂靜的小城市奇諾崗，曾有一個別墅項目，雖然第一期只放出4套房源（美國開發商的樓盤，一般是每期只開幾套，一個樓盤分幾十期，慢慢放出房源）.工作人員周六來開門時，卻仿佛看到了上海老大房月餅店——購房者帶著口罩，排起了幾十人的長龍。
年初因疫情停工減產的建筑商從8月開始，趕緊大馬力恢復生產，但是門口的長隊還是很難消化。
在線辦公，冷清地區炙手可熱
居家辦公和學習，成為美國人換大房子的直接動力——試想2-3個孩子的家庭，神獸們熱火朝天地各自上網課，父母和同事們開zoom會議……書房是肯定不夠，雙層床的臥房也容納不了兩個孩子同時上網課，必須一人一個空間，疫情不停，吵鬧不休，所以，在家辦公，必須得換大房子。經過幾個月的在家辦公的磨合，還有多家互聯網公司宣稱，疫情結束后，將會永久性讓大部分員工在家辦公。
美國的稅法也一直鼓勵創業者在家辦公：使用書房作為家庭辦公室，按所占面積比例，可以將房貸利息、房產稅、水電費、保險等一系列費用，用于抵扣個稅。
人口密度大的大城市居民，因為可以在家工作，為了躲避疫情，索性去郊區找住宅密度低、面積更大、單價更便宜的房子。大城市附近的獨棟別墅社區，這一年成為最被熱捧的房產。
整個2020年下半年，住在郊區別墅的我們，見證了各種搬家的集裝箱車，不停地送來各種新鄰居，這些新鄰居多半是租客。因為房源太少，偶爾有房屋拿出來賣，門口“出售”的標牌平均10天，就會換上“已售”。
人們和公司的距離得到徹底釋放后，連以往偏遠冷清的中部的房產也被帶動了起來——印第安納波利斯、堪薩斯城、博伊西、克利夫蘭、辛辛那提、孟菲斯和匹茲堡這樣的小型都市，與一年前相比，房價至少上漲了10%，熱度破天荒地超過了沿海大城市。
新房房源少，二手房增速萎縮
2020年之前，因為房源不足的問題日漸嚴重，美國住宅早已連續好幾年以3%-4%的幅度增長。
美國25-35歲的人口有近5000萬，這些年輕人購買第一套住房是剛需；結婚之后，要么不生，要么一口氣生三四個孩子，家庭人口爆炸，換房就箭在弦上；作為移民國家，每年有100萬新移民抵達美國，即便偷渡客，只要有個人報稅號，也可以貸款買房；同時，愛搬家的美國人平均5年換一個地方居住，購房的需求是常態。
與這些剛需形成反差的是，無論是新房還是二手房，供應一直跟不上節奏。
藍領勞動力是最大的短板，10年前房產泡沫破滅，大批熟練的工人流失；大麻泛濫，年輕工人入職藥檢常常通不過；越來越嚴格的移民執法，偷渡的墨西哥裔工人不敢來工地應聘……
土地審批也耗時耗力，地方官員迫于選民加壓，制定的安全設計標準越來越高，新建房單元數控制更嚴格，為的是讓現有居民的房屋增值，并且通過房價篩選鄰居，這些漫長而嚴格的各級審批程序，讓新房供應量雖然每年有增長，但是在房屋交易總量中，占比不到1/5。
二手是美國房屋交易的主要來源，但房源卻在萎縮， 統計數據顯示，2010年美國業主房屋的持有時間一般為8年，但現在卻是13年，特別是戰后嬰兒潮出生的老年人，隨著年紀增加，越來越懶得折騰，賣出的房屋越來越少。
十多年前的次貸危機也導致近500萬套二手房從二手市場消失——這些房屋因無法還貸而被銀行收回，止贖房被多被打包出售給大型投資機構，統一投放租賃，退出銷售市場，這500萬套住宅，幾乎相當于美國全年的二手房交易量，二手房供應量因此又瘦身一圈。
房價越是上漲，像John那樣的屋主越舍不得賣房，加上2020年，房屋成交速度同比提升了一倍（見表3），庫存很快被耗盡。到2020年12月，美國二手房住宅庫存總量僅為107萬套，比11月下降16.4%，比一年前下降23%，只有1.9個月供應量，達到歷史最低水平。
表3，2020年與2019年相比，房屋成交速度提升了一倍房產剛剛起泡，下調拐點主要看美聯儲
無論怎樣的供求不平衡，在美國社會停擺，上百萬人失業的疫情下，房產交易的瘋狂上漲，加上10年前次貸危機的傷痛，房產泡沫的擔憂一直在拷問著各方。
去年《福布斯》報道了一個重要的信號：2020年6月，美國已經有290萬人申請了貸款延期，貸款總價值達到5840億美元。
但這本雜志認為，這暫時并不會引發房產蕭條。與十年前次貸危機不同的是，當時房價暴跌，房主所欠銀行貸款，房子賣掉都不夠換貸款；而如今美國樓市處于市場上升期，房子的市場價值遠遠高于貸款總額。如果一個房主疫情期間失去工作，他可以很快賣掉房子，獲得一大筆現金，先解決財務危機，然后去買一個便宜點的房子，或者去租房解決困境，而不必像10多年前那樣被銀行把房子拿走，連首付也虧進去，凈身出戶。
事實也是如此，次貸危機之后，美國銀行放貸要謹慎得多，綜合水電賬單、信用卡、還款紀錄等各方面的個人信用分要求大大提高；并且，大多數商業貸款首付要求至少兩成，基本杜絕了0首付；首付少于兩成、三成的，還必須購買貸款保險，這讓銀行的風險大大減小，十年前的大崩盤目前看來不太可能。
但房產周期還有的，這次熱潮什么時候回落，主要還得看美聯儲。有專家觀察到，過去20年間，美聯儲每一輪降息，都會間接帶來美國房地產市場的短期繁榮，這個短周期一般在3-5年，降息不停，房產不會回落。而美聯儲保持零利率預計將到2023年底之前，由此可見，被疫情催生的美國房產狂潮，可能還會有兩年左右的余溫。
值得一提的是，雖然房產泡沫暫時無憂，但這次的房產熱潮，對在疫情中失業或減薪的美國人來說，卻不是好消息，因為價格上漲完全抵消了降息帶來的好處，總價升高，讓房屋的首付額變得更高，美聯儲的計劃讓他們更加買不起房。
（作者王銳為美國南加州華人）
