2020年以來，有著深圳“后花園”之稱的廣東東莞樓市格局發(fā)生了巨大的變化。受到大灣區(qū)建設(shè)推進、品牌開發(fā)商積極進駐拿地、二手房交易流程優(yōu)化及個稅征收方式調(diào)整等各項利好因素的促進下，2020年的東莞購房需求旺盛，房價出現(xiàn)上漲趨勢。
東莞在2020年6月的房價“漲幅首次超過深圳”。此后三個月（2020年7月至9月），東莞連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵樓市“漏洞”。
深圳貝殼研究院預(yù)計，2021年東莞房地產(chǎn)市場有望延續(xù)2020年的上升趨勢，但是房價在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時2020年出臺較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場降溫趨向理性，房價預(yù)期相對穩(wěn)定。
東莞6月房價因漲幅超過深圳備受關(guān)注
從全年來看，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年東莞新房共成交9.87萬套左右，其中住宅6.47萬套，同比增長33.6%，成交均價約2.4萬元/平方米，同比漲幅有所擴大。
深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年年初受到“疫情”影響，東莞新房市場十分低迷，一季度新房住宅成交不足6000套；隨著疫情防控成效顯著，二季度成交大幅回升，其中6月為7021套，為上半年的階段性高點。
深圳貝殼研究院的報告顯示，上半年東莞二手房較為活躍，出現(xiàn)外地人購買的現(xiàn)象，房價出現(xiàn)較為明顯上漲。根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月-7月成交均價出現(xiàn)連續(xù)上漲，4月份突破2萬元/平方米，7月份量價達到新高。
值得一提的是，因東莞在2020年6月的房價“漲幅首次超過深圳”而備受關(guān)注。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的報告指出，近年來，東莞新房供求持續(xù)緊張，2020年上半年由于許多項目受疫情影響停工延工，供應(yīng)處于空檔期，導(dǎo)致整體供應(yīng)尤為緊張，創(chuàng)歷史新低。而需求方面，受疫情影響各大小區(qū)封閉式管理令二手房市場需求分流入一手房市場，加上央行放水帶來通脹預(yù)期，投資者進入樓市，整個住宅供求矛盾變尖銳，推動房價快速上漲，同時東莞本地自住和投資需求被全面激活，進場追漲；下半年地市持續(xù)火熱，樓市供需兩旺，但市場整體依然供不應(yīng)求，供求比維持0.8，供求矛盾明顯。
根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，2020年東莞二手房總體處于上升期，全年成交突破4萬套，成交均價達2萬元/平方米以上，市場亦表現(xiàn)較為活躍。一是宏觀環(huán)境相對利好，上半年二手房不限購，需求釋放加快；二是近年東莞二手房交易流程優(yōu)化、個稅征收方式調(diào)整，向成熟市場（如深圳）的趨勢發(fā)展，存在一些外地的購房需求進入東莞二手房市場的現(xiàn)象。但是，由于價格漲幅較快，7月25日及時出臺調(diào)控，二手房限購，市場快速降溫，下半年走勢較為穩(wěn)健。
2020年東莞3個月5次出手調(diào)控樓市
2020年7月至9月，東莞連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵樓市“漏洞”。
7月2日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售、加強商品住房銷售價格指導(dǎo)、加強商品住房項目銷售監(jiān)管。其中明確，同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%，且同幢新房每套均價差不宜超過20%。
7月25日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)整商品住房限購政策，明確非本市戶籍居民家庭在東莞市購買第一套商品住房的須提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保證明；購買第二套商品住房的須提供3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保證明，暫停向其銷售第三套商品住房。此外，自該同志施行之日起在東莞行政區(qū)域內(nèi)購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
9月3日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》，明確2017年4月11日零時以前完成網(wǎng)簽的商品住房，無限轉(zhuǎn)讓年限要求；2017年4月11日零時至2020年7月24日24時期間完成網(wǎng)簽的商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈與）；2020年7月25日零時以后完成網(wǎng)簽的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈與）。
9月11日，東莞市發(fā)布《關(guān)于防范兜售新建商品住房房源指標(biāo)行為的提示》，明確任何以提供“獲取選房指標(biāo)”“鎖定房號”“優(yōu)先選房”服務(wù)為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規(guī)。
9月23日，東莞市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金貸款和提取規(guī)定的通知》，調(diào)整最高貸款額度。其中首套房最高貸款額度由120萬元調(diào)整為90萬元；二套房最高貸款額度由80萬元調(diào)整為50萬元。同時，增加購買外市二手房申請?zhí)崛〉臈l件。購買外市二手房應(yīng)辦出不動產(chǎn)權(quán)證滿6個月方可申請?zhí)崛 ４送馔Ｖ故芾砦飿I(yè)管理費提取。
3個月5次出手調(diào)控樓市后，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心檢測數(shù)據(jù)，10月份東莞住宅成交約75萬平方米，環(huán)比下跌4%。不過，該月東莞住宅的成交量仍同比上漲77%，且創(chuàng)下近5年的同期新高。
2021年房價走勢穩(wěn)健
從一級市場來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年東莞公開出讓土地占地758萬平方米，合計建面2308萬平方米，同比2019年上升11%，政府推地加快。其中共計38宗商住地供應(yīng)和成交，合計占地181萬平方米，建面539萬平方米，最終實際樓面地價為14119元/平方米（剔除配建），同比2019年上漲4%，溢價率方面達30%，略高于2019年。
庫存方面，東莞中原戰(zhàn)略研究中心報告顯示，東莞2020年住宅庫存及去化周期持續(xù)回落。截至2020年12月底，東莞住宅庫存套數(shù)24054套，庫存面積為298萬平方米，同比大幅下滑27%，市場供不應(yīng)求，住宅庫存明顯告急。若考慮部分項目延簽及剔除老、舊項目庫存等因素，目前住宅庫存消化周期跌至歷史新低。按照過去6個月消化速度計算，12月底住宅庫存消化周期跌至低谷，縮短至3.6個月，同比縮短4.3個月，若考慮延簽因素影響，實際上目前庫存消化周期已跌至2016年以來低谷水平。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2020年全市百強房企數(shù)量穩(wěn)步上升，全年共有30個百強房企入市，較上年新增4個，包括華僑城、金融街、首創(chuàng)和龍湖。成交面積排名前20中，百強房企占據(jù)13席。隨著2020年前海、世茂等房企在莞拿地，未來全市百強房企數(shù)量仍會持續(xù)攀升，“品牌格局”將越來越凸顯。
2020年東莞土拍市場火熱，各大房企紛紛布局東莞市場，加上廣東瓏遠集團、安徽交投、和記黃埔、新世紀(jì)等非百強房企積極入市，市占上漲明顯，做大市場蛋糕，導(dǎo)致百強房企市占率有所下滑，但仍占據(jù)半壁江山。
據(jù)深圳貝殼研究院預(yù)測，2021年東莞市場將保持活躍，房價走勢穩(wěn)健。
宏觀方面，預(yù)期利好不減，一是2020年東莞提出南部九鎮(zhèn)未來全面對接和融入深圳先行示范區(qū)；二是東莞落戶政策寬松，人口有望持續(xù)凈流入，2020年9月實施的大專學(xué)歷可直接入戶（有效期至2025年8月）；三是大灣區(qū)建設(shè)，東莞處于廣深科技創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點，同時受廣州、深圳兩個一線城市作用與驅(qū)動。
房地產(chǎn)方面，深圳貝殼研究院認為，2019-2020年品牌開發(fā)商積極進駐東莞，土地市場活躍、舊改與城市更新力度增強，既保障了有效供應(yīng)、又提升了城市價值關(guān)注度；其次，東莞局部區(qū)域存在“一二手房價倒掛”打新現(xiàn)象出現(xiàn)，激活了部分購房需求。此外，東莞房地產(chǎn)發(fā)展趨向成熟，二手房市場占比氛圍較高（40%左右），新房與二手房流通機制較為完善。
深圳貝殼研究院預(yù)計，2021年東莞房地產(chǎn)市場有望延續(xù)2020年的上升趨勢，但是房價在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時2020年出臺較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場降溫趨向理性，房價預(yù)期相對穩(wěn)定。
