2020年，北京作為全國政策的風向標，房地產政策長期嚴控；2021年開年以來，北京延續調控模式，全面精準打擊樓市投機行為。2月，北京相關負責人表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速采取針對性調控措施，確保市場穩定。
中原數據顯示，2021年1月，北京新房市場相比去年1月表現為量升價穩，成交額280.76億元，同比上漲71%，成交套數4648套，同比增加1900套；新房成交價52814元/平方米，與2020年1月持平。供應量和供應面積同比增幅較大，供應套數增加1180套。
而自2017年“3·17”調控后，北京房價已橫盤三年，2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。
房價平穩之下，北京的年輕群體購買力相對提升。貝殼研究院數據顯示，2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%，同比提升3個百分點，30歲及以上各年齡段購房者占比均有下降。
供需平衡，價格穩定器限競房成交占比近五成
2020年北京商品住宅成交量呈現先抑后揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近三成，下半年逐漸恢復，全年成交量同比上漲5%。
去年前3個月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%。4月起，單月成交同比轉正，后8個月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。
其中，有價格穩定器之稱的限競房自2018年入市以來，近三年成交量占整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，成為拉動北京整體成交量上漲的因素之一。
2020年商品住宅供應面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，供銷比為1.1。截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清周期持續回落至20個月。主要原因在于去年12月成交量為97萬平方米，同比增長52%，拉動出清周期小幅回落。
貝殼研究院預計未來北京新房市場在“穩定”調控基調下，將保持供需平衡狀態，庫存量亦將保持穩定。
與新房相比，二手住宅更能滿足市場上區域、配套等的改善需求。2020年北京二手住宅成交套數占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個百分點。
三分之二的城區房價下跌
整體看，2020年北京外圍城區量升，中心城區在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。
貝殼研究院數據顯示，外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內；價格方面，4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區均下跌。海淀區均價同比上漲2.4%，領先其他各區，西城以1.9%的漲幅位列第二，價格漲幅收窄。
通州區主要受副中心規劃利好影響，區域價值被拉升，成交量價均出現明顯上漲，分別位列成交面積和成交價格同比漲幅前三的區域。
具體看，北京成交量排名前三的區域為大興區、昌平區及朝陽區，成交量分別為110萬平方米、97萬平方米及86萬平方米。2020年成交面積同比漲幅較大的區域為昌平區、通州區及懷柔區，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區成交量上漲主要受萬橡悅府限競房項目集中供應影響，其成交量在昌平區排名第一，占整個區域成交量21%，疊加未來金茂府項目年內持續發力，共同推高昌平區成交量和成交價格。
成交價格排名前三的區域為東城區、西城區及通州區，成交均價分別為77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同時，密云區及通州區成交均價同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密云區主要受成交結構以及基數較低影響導致價格上漲幅度較大。
房價大幅上漲可能性極低
2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規劃建面450萬平方米，共有產權房用地4宗，規劃建面58萬平方米。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，去年限價宅地成交量僅為整體市場的16%，這主要由于限競房存量較為充足，據統計自限價宅地2016年入市以來，共成交1634萬平方米，而限競房成交面積為592萬平方米，仍有64%的限競房產品等待去化。
盡管，去年不限價地塊成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，對2021年房價走高預期起到支撐作用，但北京仍有充足的限競房產品補充市場，預計今年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。
此外，2020年北京二手房均價依舊平穩，今年大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主，2020年二手房業主調價中降價次數占比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。
