近日，多家商業(yè)地產服務機構相繼發(fā)布2021年第一季度報告。數(shù)據(jù)顯示，上海商業(yè)地產市場均呈現(xiàn)出持續(xù)復蘇的良好回暖趨勢。
辦公樓凈吸納量回升到疫情前水平
辦公樓方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，從2021年一季度的數(shù)據(jù)來看，錄得凈吸納量28.8萬平方米，為2019年以來的季度最高值，需求回升到疫情前水平，辦公樓市場已經(jīng)基本擺脫疫情影響。高力國際的報告也顯示2021年一季度的寫字樓凈吸納量呈現(xiàn)自2018年第四季度以來最強單季表現(xiàn)，市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產部總監(jiān)張靜表示：“我們發(fā)現(xiàn)中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)的辦公租賃業(yè)務都在恢復，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”
根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，一季度吸納量主要來自非中央商務區(qū)，非中央商務區(qū)的空置率降幅也大于中央商務區(qū)。具體來看，浦東中央商務區(qū)空置率12.9%，環(huán)比下降0.3%；非中央商務區(qū)空置率22.9%，環(huán)比下降3.5%。另一邊，受新增供應進入市場的影響，浦西中央商務區(qū)空置率環(huán)比上升0.1%，為11%；非中央商務區(qū)空置率錄得31.4%，環(huán)比上升0.4%。
租金的表現(xiàn)上，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，受非中央商務區(qū)帶來的持續(xù)競爭壓力影響，中央商務區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%，非中央商務區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。可見的是，上海辦公樓市場一季度的租金表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補貼等優(yōu)惠措施方面仍有談判空間。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產部資深董事王岳指出，受新增供應的影響，大多市場租金仍承受較大的下調壓力。
需求方面，高力國際的數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)服務、TMT以及金融行業(yè)的公司占據(jù)需求的前列，三者占到凈吸納量的78%；分別為32%、24%和22%。其中TMT行業(yè)的租賃量占比提升至總量的24%，躋身需求的第二。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，TMT行業(yè)中有超過六成的公司選擇了前灘和徐匯濱江等比較熱點的次中心區(qū)域，較高品質的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點區(qū)域。從企業(yè)性質來看，內資企業(yè)仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則為25%。
零售物業(yè)空置率環(huán)比下降1%
根據(jù)仲量聯(lián)行和高力國際的報告，2021年的零售物業(yè)市場由于無新增供應，市場整體空置率環(huán)比下降1%。不過，高力國際預計，由于去年部分項目延期入市，今年將有大約125萬平方米的新增供應集中入市，對后期市場產生較大壓力。
從租金來看，仲量聯(lián)行的報告顯示，由于活躍的高端消費增強了市場信心，核心商圈首層租金環(huán)比上漲1.3%至49.3元（人民幣，下同）每平方米每天。非核心商圈租金止跌企穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%至18.7元每平方米每天，主要得益于標桿型區(qū)域型購物中心及高品質社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)步恢復。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部負責人希諾表示：“經(jīng)過疫情的考驗與洗禮，業(yè)主與品牌雙方重新審視當下消費供求兩端的差異。核心商圈購物中心適時調整品牌結構以迎合消費升級的需求；品牌方積極開拓增量市場，探索多維度的產品與服務。未來半年，前灘太古里、博薈廣場、北外灘來福士以及西岸鳳巢等項目的陸續(xù)開業(yè)將活躍沿江一帶的零售商業(yè)氛圍。”
產業(yè)園區(qū)活躍程度優(yōu)于往年同期
產業(yè)園區(qū)方面，CBRE指出，一季度市場活躍程度優(yōu)于往年同期水平。高力國際的報告則顯示，雖一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產業(yè)園區(qū)市場自去年一季度以來節(jié)節(jié)攀升。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度產業(yè)園區(qū)整體凈吸納量達22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%，整體市場空置率為22.8%，環(huán)比持平。
高力國際預計，今年產業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米，實現(xiàn)供求基本平衡。
租金表現(xiàn)方面，產業(yè)園區(qū)整體租金水平為3.80元每平方米每天，環(huán)比上升1.0%。其中張江、漕河涇和金橋等核心子市場表現(xiàn)出色，租金分別上漲1.2%、1.1%和2.0%。另一方面，核心子市場與成熟中子市場租金表現(xiàn)繼續(xù)分化，成熟中子市場平均租金下降0.8%。
高力國際預計，今年全市產業(yè)園區(qū)租金將上漲2.0%，其中上述三個核心子市場的租金漲幅將優(yōu)于全市整體，達到2.5%。
在客戶需求方面，高力國際的數(shù)據(jù)顯示，醫(yī)療健康、軟件服務、通信等行業(yè)在上海產業(yè)園區(qū)積極擴張，占總體需求的60%。CBRE的數(shù)據(jù)則顯示，TMT、傳統(tǒng)金融與生物醫(yī)藥為租賃需求來源的主要行業(yè)，其中一季度互聯(lián)網(wǎng)與游戲類公司在漕河涇板塊積極擴張；傳統(tǒng)金融企業(yè)積極涉足科技金融業(yè)務，金橋與外高橋等板塊均錄得大面積成交；醫(yī)藥研發(fā)及醫(yī)療器械公司需求穩(wěn)定，分別以張江與金橋為其選址區(qū)位。
倉儲物流空置率與2019年四季度持平
倉儲物流市場方面，CBRE的報告顯示，第一季度市場無新增供應，逾75%的項目目前滿租，租賃交易整體以續(xù)租為主。仲量聯(lián)行在報告中指出，受吸納量反彈和無新增供應影響，一季度現(xiàn)有項目的租賃成為吸納量提升的主要驅動力，來自第三方物流的租賃需求尤為強勁，包括來自國內外物流公司新租賃的簽訂和續(xù)簽。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海物流地產空置率下降1.3個百分點至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務產業(yè)地產部負責人繆博文預計，未來6個月將有約15.5萬平方米高標倉庫入市，分別位于奉賢、康橋和松江。“在目前市場可租面積緊缺、需求旺盛的情況下，預計項目將錄得積極去化表現(xiàn)，物流市場租金將繼續(xù)上行。國內第一批基礎設施公募REITs試點有望在年內上市，物流地產作為熱門底層資產有望獲取更多的資本青睞，助力行業(yè)規(guī)模擴張。”繆博文說。
寫字樓成交仍為投資市場主流
投資市場方面，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度上海商業(yè)地產投資市場總成交量錄得136億元，環(huán)比下降46%。仲量聯(lián)行指出，去年年底成交量出現(xiàn)強勢反彈，但今年一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。
高力國際指出，在投資市場，國內金融機構仍占據(jù)較大比重，但外資金融機構也積極在投資市場有所斬獲。資本化率將保持相對穩(wěn)定，保險機構對于寫字樓市場的投資仍較為積極。
CBRE分析認為，核心增值型投資策略為目前市場主流，占到了67%的比例。CBRE指出，投資者整體購買意向正轉為積極，但在標的選取更加注重現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。在物業(yè)收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍為市場的主流；但同時投資者敏銳地察覺到消費復蘇和創(chuàng)新驅動兩大未來主線，零售商場、酒店、物流倉儲及商務園區(qū)的投資亦遍地開花。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶預計，未來6個月投資者將加快項目推進，市場交易活動將逐步升溫。
值得一提的是，與上季度自用客戶主導的辦公樓物業(yè)成交不同的是，2021年一季度出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。研究表明，通常投資者在對服務式公寓整體收購之后，會進行散售。
此外，一季度最大的投資亮點之一是，領展（Link Reit）以27.72億元的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海七寶萬科廣場50%的股份。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“這筆交易表明優(yōu)質、穩(wěn)定、長期的投資資產仍然受到機構投資者的追捧。”
