樂居財(cái)經(jīng) 林振興 楊倩 張丹 發(fā)自北京

44歲的姚勁波很會(huì)抓熱點(diǎn)。

4月10日中午12：42分，安居客董事會(huì)主席姚勁波在社交媒體公開發(fā)文，“房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標(biāo)準(zhǔn)）。”

末尾，他不忘留了一句，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”，還附了兩張圖。

幾個(gè)小時(shí)前，阿里巴巴壟斷案結(jié)果出爐，被市場(chǎng)監(jiān)管總局處罰182億元。

再往前推兩天，姚勁波旗下的安居客向港交所遞交了上市申請(qǐng)。他難逃為它上市造勢(shì)的嫌疑，想帶一波節(jié)奏。

這回，貝殼找房董事長左暉選擇保持沉默。反倒是，他在愿景集團(tuán)的合伙人長陶紅兵回?fù)簦骸梆嚥粨袷场⒖诓粨裱浴保Q姚勁波食言，“永遠(yuǎn)不做房產(chǎn)交易，只做信息服務(wù)”。

不久，陶便把文字全刪了。

市值660億美元的貝殼，讓很多人眼紅，姚勁波尤勝。他曾舉起“反貝聯(lián)盟”的大旗，但最終大家各懷鬼胎，一地雞毛。現(xiàn)在，他獨(dú)自站出來，向左暉和貝殼“發(fā)難”。

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)。但對(duì)于夾帶私利的反壟斷吁請(qǐng)，一位地產(chǎn)商高層實(shí)在按捺不住，“58想借權(quán)威權(quán)力打壓競(jìng)爭對(duì)手，有些不講武德了。”

誰是壟斷者？

誰是壟斷者？安居客與貝殼，實(shí)力懸殊。這僅僅是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的角度來看。

從營收規(guī)模來看，2020年安居客營收80.5億元，貝殼營收704.8億元，是安居客的8倍有余。它們兩者之間差了26個(gè)房多多。

拉長觀察周期對(duì)比成長性。2018年～2020年，安居客營收分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元；2020年?duì)I收增速只有6%，較2019年下滑超15個(gè)百分點(diǎn)。

同期，貝殼營收分別為286.5億元、460.1億元、704.8億元，近兩年增速維持在50%-60%之間。

在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，安居客有意與貝殼“搶食”。目前，交易服務(wù)是安居客的三大業(yè)務(wù)之一，這部分收入主要來自開發(fā)商處賺取的新盤銷售傭金。

2020年，安居客交易服務(wù)收入為2.28億元，其中2.01億元由旗下新房交易平臺(tái)愛房產(chǎn)生。從近三年數(shù)據(jù)來看，安居客的交易服務(wù)營收占比分別為1%、3.5%、2.8%，整體營收占比較低。

去年，貝殼的新房交易營收首次超過了存量房交易營收，營收占比達(dá)53%。具體來看，前者營收為379億元，同比增長87.1%；后者營收為306億元，同比增長24.4%。新房交易逐漸成為貝殼的“主營業(yè)務(wù)”。

在新房業(yè)務(wù)板塊，2020年，安居客的新房平臺(tái)愛房交易總量（GTV）是653億元，較2019年增長282%。同期，貝殼新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)1.38萬億，是前者的21倍。

在利潤的比拼中，貝殼與安居客倒差的不遠(yuǎn)。2020年貝殼凈利潤達(dá)到27.8億元，安居客凈利潤為19.5億元。安居客做信息服務(wù)，向經(jīng)紀(jì)人售賣端口，業(yè)務(wù)很輕很賺錢。

但兩家公司的凈利走勢(shì)卻迥然不同。2018年-2020年，貝殼凈利潤分別為-4.7億元、-21.8億元、27.8億元，2020年扭虧為盈。

同期，安居客凈利潤分別為19.1億元、23億元、19.5億元，2020年凈利潤同比下滑約15.2%；此外，其凈利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%，有持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

剛剛扭虧的貝殼凈利率只有3.9%，不足安居客的1/6，暫時(shí)落后。不過，安居客正背著一個(gè)隨時(shí)吞噬著利潤的巨大“包袱”。

樂居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，安居客背負(fù)的長期有息借款高達(dá)105.24億元。其中，替58同城分擔(dān)58同城私有化的貸款為101.57億元，關(guān)聯(lián)方借款3.67億元。截止2020年底，安居客資產(chǎn)負(fù)債率暴增75個(gè)百分點(diǎn)至92.7%，而貝殼的負(fù)債率為36%。

負(fù)重之下，安居客剛剛完成了2.5億美元融資。其中，碧桂園的關(guān)聯(lián)全資公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本輪融資的領(lǐng)投方，出資1.4億美元，占股約1.7%。按此計(jì)算，安居客估值約為83億美元。

有消息人士透露，新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。

據(jù)招股書披露，安居客由58同城持股45.3%、姚勁波持股13.5%，由于前者實(shí)控人為姚勁波，其個(gè)人“話語權(quán)”達(dá)到58.8%。前來助陣的“朋友圈”里，騰訊持股14.1%、華平投資持股7.9%、General Atlantic泛大西洋資本集團(tuán)持股7.7%、鷗翎投資持股3.9%、碧桂園持股1.7%、雅居樂持股0.2%等。

再看的股東陣容，左暉持股28.9%，騰訊及其相關(guān)實(shí)體持股12.3%、軟銀旗下投資公司SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股10.2%、高瓴資本及其相關(guān)實(shí)體持股5.3%。

此次姚勁波再次開戰(zhàn)貝殼后，陶紅兵不忘打趣道，“他的投資人們現(xiàn)在有點(diǎn)瑟瑟發(fā)抖了吧。”

雖然二者實(shí)力不在同一量級(jí)，但姚勁波卻在招股書稱安居客為“第一大房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”。這個(gè)小辮子被敏銳的陶紅兵給抓到了。

“二者不是一個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域，貝殼是房產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域，安居客是房產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域，大家沒有競(jìng)爭關(guān)系啊。如果貝殼在房產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域市占率不到20%是壟斷，那安居客在房產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域的67%市占率更加是壟斷。”

一地雞毛

姚勁波的這次發(fā)聲，難言明智。反倒讓圈里不少大佬站出來，直呼其“格局太低”、“利令智昏”。

“平臺(tái)二選一的壟斷行為”，反被扣到安居客頭上，“假房源”“搞聯(lián)盟”“出爾反爾”等各種舊賬也被翻出來。

2018年，鏈家推出貝殼找房，姚勁波與左暉的“梁子”也就此結(jié)下。朋友圈的口舌之戰(zhàn)、聯(lián)盟對(duì)抗、互相起訴再到反壟斷舉報(bào)，兩者的“明爭暗斗”，中介江湖早已習(xí)以為常。

在貝殼找房成立的當(dāng)年，姚勁波迅速尋找盟友。2018年6月，58集團(tuán)在北京發(fā)起真房源誓約大會(huì)，拉來58、我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、萬科樸鄰、麥田、中環(huán)互聯(lián)、新環(huán)境、龍湖冠寓等誓約結(jié)盟，對(duì)抗貝殼找房。

盟友大會(huì)當(dāng)天，北京市氣象臺(tái)于15時(shí)55分發(fā)布冰雹黃色預(yù)警。四分鐘后，左暉在微信朋友圈發(fā)布消息：“此時(shí)的北京，烏云密布。有會(huì)解天象的嗎？”姚勁波卻回：相由心生啊，我看的是陽光明媚。

左暉也是不留情面，直接回：老兄慧眼，烏云中確實(shí)有陽光！不知為何下午突然間打了一會(huì)雷，應(yīng)該是又有人賭咒發(fā)誓了。

“要求中介站隊(duì)，對(duì)加盟貝殼的中介端口進(jìn)行下架，這不是行業(yè)老大強(qiáng)制商戶二選一嗎？”一位圈內(nèi)人士評(píng)論，“安居客對(duì)加盟貝殼的中介端口各種下架，書面的、微信的、郵件的、口頭有錄音的。”

彼時(shí)，在2018年的同盟大會(huì)上，58集團(tuán)還祭出100年不變的一個(gè)“誓言”：不做房產(chǎn)交易，只做信息服務(wù)。而今，姚勁波卻出爾反爾，聲稱要進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。

“食言”不說，他鼓吹的行業(yè)內(nèi)首家PMLS（新房聯(lián)賣平臺(tái)）也面臨“瓦解”。

去年12月，上海更贏兩大股東心生轉(zhuǎn)股退出的想法，姚勁波又要再一次失去“盟友”。之前反貝殼聯(lián)盟，隨著成員21世紀(jì)和中環(huán)互聯(lián)紛紛投向貝殼找房，該聯(lián)盟可謂不解自散。

樂居財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，上海更贏主營業(yè)務(wù)中，58愛房是由五八、世聯(lián)行、同策共同發(fā)起的互聯(lián)網(wǎng)+新房分銷平臺(tái)，業(yè)務(wù)品牌為“愛房 帶客通”。轉(zhuǎn)讓前，由五八、世聯(lián)行和同策分別持股45％、31.43%和23.57%；轉(zhuǎn)讓后，上海更贏將全部歸屬于姚勁波和58系持有。

兩次搞聯(lián)盟沒有真正搞起來，姚勁波雖為“孤軍”，奮戰(zhàn)之心卻很強(qiáng)烈。討伐之聲，借著遞交招股書之際，火藥味比之前更濃，已經(jīng)上升到呼吁國家制裁的地步。

而姚勁波的建議，沒有將火力引到對(duì)手，反而自家后院先“起火”，網(wǎng)絡(luò)輿論討論壟斷行為的同時(shí)，大部分又將其“假房源”翻了出來。

安居客做信息流量平臺(tái)，開放性的端口模式，讓其吸引的中介數(shù)量極為龐雜，也就使得虛假房源數(shù)量的增長。

“房產(chǎn)中介在安居客交錢開出端口后，為了獲得更高的曝光度和關(guān)注度，需要通過競(jìng)價(jià)排名投放置頂，而有些中介不想支付額外的費(fèi)用，便會(huì)發(fā)布低價(jià)虛假房源，吸引購房者點(diǎn)擊，然后再借機(jī)推薦其他房源。”安居客這樣的操作，在行業(yè)里已不算秘密，這也是其假房源居多的原因。

在網(wǎng)上搜索“安居客 假房源”有超過3300萬個(gè)結(jié)果，而消費(fèi)者也在不少平臺(tái)投訴安居客假房源和黑中介的行為。據(jù)了解，2017-2020年安居客被通報(bào)或約談就不少于7次。

新房奶酪之爭

原本58安居客主攻線上、看重流量，鏈家、我愛我家、21世紀(jì)、中原地產(chǎn)跑馬線下、著重交易，井水不犯河水。

但貝殼找房掀起了鯰魚效應(yīng)，攪動(dòng)了整個(gè)房產(chǎn)交易生態(tài)。這個(gè)平臺(tái)要搭建一個(gè)經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，完成了交易閉環(huán)，經(jīng)紀(jì)人以不同角色參與到一筆交易中，按貢獻(xiàn)率進(jìn)行傭金分成。

貝殼是靠實(shí)際傭金作為收入來源，動(dòng)了安居客這種靠收端口費(fèi)的平臺(tái)的奶酪。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國最大的行業(yè)之一，占2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值的23.6%，由此催生出巨大的新房和二手房交易市場(chǎng)。2020年，全年中國新房17萬億、二手房7萬多億，兩者相差10萬億。新房這塊大蛋糕，姚勁波想要分一杯羹。

在左暉眼中，2019年的新房總成交額超過15萬億元，渠道占比為20%，未來將占到50%。而景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉則認(rèn)為這個(gè)比例可能會(huì)更高，預(yù)計(jì)未來可能80%到90%要通過渠道銷售。

在此次“炮轟”中，姚勁波以凈化賽場(chǎng)秩序?yàn)槠鞄茫€特意曬出了兩張紙面證據(jù)，一張是貝殼的二手房業(yè)務(wù)，委托房源注明了“獨(dú)家”兩字，另外一張是貝殼的新房業(yè)務(wù)，要求開發(fā)商“自愿”選擇委托貝殼新房渠道銷售的ABC三個(gè)分級(jí)。

針對(duì)該事件，貝殼找房方面回應(yīng)稱，“自創(chuàng)立起，貝殼堅(jiān)持依法經(jīng)營，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”

多個(gè)信源表示，貝殼進(jìn)場(chǎng)的第一條就是“獨(dú)家協(xié)議”。

以天津卓卓越云門項(xiàng)目為例，開發(fā)商原先設(shè)置的渠道費(fèi)用為3%，甲方與多家渠道公司直簽，現(xiàn)場(chǎng)銷售模式為甲乙聯(lián)合代理。

由于該區(qū)域競(jìng)品樓盤較多，貝殼多次與開發(fā)商洽談A代模式，承諾聚焦該樓盤，但要求較高渠道費(fèi)+現(xiàn)金獎(jiǎng)+獨(dú)家渠道，禁止任何非貝殼渠道同場(chǎng)，禁止代理團(tuán)隊(duì)接待貝殼客戶。后來，甲方同意啟動(dòng)貝殼獨(dú)家渠道后，點(diǎn)位漲至5%+2萬現(xiàn)金獎(jiǎng)，現(xiàn)在雙方因確認(rèn)客戶問題，正在打官司。

樂居財(cái)經(jīng)獲悉，除了天津，在重慶、東莞、福州、杭州、蘇州、徐州、合肥、昆明、蘭州、沈陽、長春、石家莊、太原、西安等14個(gè)城市也存在貝殼簽獨(dú)家項(xiàng)目清單的情況，渠道費(fèi)用占比3-8%，甚至有些銷售壓力大、急于回款的遠(yuǎn)郊、公寓項(xiàng)目高達(dá)10-15%。據(jù)2021年年報(bào)，地產(chǎn)上市公司的凈利潤普遍在6%-8%。

去年年底，新房銷售市場(chǎng)的渠道爭論被推到了風(fēng)口浪尖。左暉在朋友圈拋出了渠道“夜壺說”觀點(diǎn)，“渠道也是開發(fā)商的夜壺，市場(chǎng)不好拿出來用用，市場(chǎng)好了就放回去。”

“原先賣樓都有行業(yè)規(guī)矩，我們大概就是1%以下的代理費(fèi)，現(xiàn)在啟動(dòng)渠道，渠道費(fèi)用6%，營銷費(fèi)用上升了6倍，這個(gè)渠道營銷費(fèi)用都是誰在分？這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。”世聯(lián)行創(chuàng)始人陳勁松也公開向渠道開炮。

文章來源:樂居財(cái)經(jīng)

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