昨日，申萬一級房地產行業指數上漲3.25%，漲幅居首，板塊內深振業A、世榮兆業漲停，招商蛇口、新城控股漲幅超過7%，多只個股漲幅超過5%。
分析人士認為，龍頭房企內生現金流和外部融資優勢突出，在行業盈利空間收窄的趨勢下能夠充分挖掘存量市場的并購紅利，資源分配的優化尤其是融資表現的分化或將進一步鞏固龍頭房企的相對優勢，龍頭房企優勢顯著，價值低估待修復。
銷售增速放緩
國家統計局數據顯示，今年1-8月，全國房地產開發投資額同比增長10.1%，較1-7月回落0.1個百分點;商品房新開工面積同比上升15.9%，較1-7月擴大1.6個百分點;施工面積同比上升3.6%，增速較1-7月擴大0.6個百分點;土地購置面積同比上升15.6%。8月單月投資增速9.2%較7月高位回落4個百分點。
中銀國際證券分析師晉蔚表示，新開工帶動竣工雙雙走強，主要由于庫存處歷史低位，房企策略轉向加速銷售回款，提振開工意愿;土地投資增速維持高位運行，一二線與低能級城市地市出現結構性分化，預計房企在限價令與成本上升的雙重壓力下，拿地趨于謹慎，土地投資增速將出現回落。
另一方面，1-8月的商品房銷售面積為102474萬平方米，同比上升4%;銷售額為89396億元，同比上升14.5%;較上月擴大0.1個百分點;銷售均價為8724元/平方米，同比上升10.1%，較上月擴大0.3個百分點。8月單月銷售增速15.2%高位回落，其中三四線城市增速明顯回落，一二線城市持續回暖。
晉蔚預計下半年一二線城市在供給改善、去化較好的情況下，成交將持續改善;三四線城市銷售增速下行通道開啟;全國而言，在去年9、10月低基數背景下，銷售增速回升可期，但去化率將下滑。
華泰證券認為，未來新房市場或將面臨供給邊際增加而需求下滑的局面，疊加2017年9月起銷售基數提升，后續銷售增速將逐漸放緩。
機構建議關注龍頭房企
在銷售增速已出現放緩跡象的背景下，昨日房地產板塊爆發，對于房地產板塊應該如何看待?
晉蔚認為在嚴調控背景下政策邊際放松預期較弱，高位運行難以持續，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優勢顯著，價值低估待修復。同時建議持續關注粵港澳、京津冀等區域題材的爆發機會。
華泰證券表示，A股15家TOP50上市房企2018中報結轉規模和盈利質量明顯更優，融資和杠桿空間的相對優勢開始顯現。龍頭房企內生現金流和外部融資優勢突出，在行業盈利空間收窄的趨勢下能夠充分挖掘存量市場的并購紅利，資源分配的優化尤其是融資表現的分化或將進一步鞏固TOP50的相對優勢。
東興證券分析師表示，8月份歷來是銷售淡季，并且從一個月的銷售去判斷趨勢的變化是相對困難的。未來銷售不確定性確實在增強，但趨勢性反轉出現的時間和程度不易判斷。此外，貨幣邊際寬松程度和是否通過各種渠道流入地產，都是值得進一步觀察的。
對于房地產板塊的投資，東興證券分析師表示，從歷史上看，貨幣寬松下一二線城市率先反應，即使受政策影響價格難漲，但去化基本有保證;而三四線城市調控空間大，且已行至周期后半段，未來不確定性強。以此為出發點，建議布局一二線及核心城市群的龍頭房企以及深耕一二線的區域黑馬房企。
