今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續下行，整體降溫趨勢持續。8日，中國指數研究院發布的數據顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。
今年以來，各大房企拿地態度普遍趨于謹慎，拿地規模紛紛回落。據統計，2018年1-9月，受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。
中國指數研究院相關負責人分析認為，“究其原因，一方面，2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平，基數偏高;另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降;同時，企業拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因”。
受此原因影響，今年以來土地流拍加速，零溢價成交地塊增多。由于年內土地出讓政策頻出，競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的要求，加之房企融資環境收緊、償債壓力加大等現狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。
據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。“從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值”。
“整體來看，三季度以來，在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下，企業拿地更趨謹慎，土地流拍數量顯著增加，前三季度流拍總量已明顯超過去年全年，三季度土地成交規模同比增幅收窄”。上述負責人表示，“與此同時，住宅用地成交樓面均價出現調整，溢價率繼續下行，前三季度地價同比下跌，三季度更是下跌約兩成，溢價率僅為11%，零溢價成交的地塊亦明顯增多，土地市場呈現降溫態勢。預計四季度，土地市場仍將保持冷靜”。
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熱點城市進入“賣不完”時代：樓市成交下降庫存反彈
10月份是樓市的傳統旺季，但今年黃金周期間，多個城市新房成交量價齊跌，部分開發商開始變相降價，以折扣或優惠的方式促銷。據中國指數研究院統計，黃金周期間，全國多城樓市成交遇冷。其中，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斬”，三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚州跌幅超過90%。同時一些城市的新開樓盤銷售冷清。國慶7天，上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米，環比減少68.8%。
今年樓市“金九銀十”轉涼已成共識。中國指數研究院數據顯示，被監測的主要城市9月份商品房成交量出現同比環比雙降，降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時，各線城市庫存總量反彈，環比上升9.3%，熱點城市開始進入“賣不完”時代。
進入9月，住建部再次要求各地持續深入開展專項行動，整治樓市違法違規行為、規范市場秩序。同時，全國16個省市在限購限售、住房保障、價格管控、公積金使用等方面陸續出臺相關政策，從供需兩端共同發力抑制非理性需求。
而剛剛過去的國慶長假，對于眾多房地產開發商而言也是涼意陣陣。中原地產研究院首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示：“樓市已沒有‘金九銀十’。9月超過六成城市的成交量同比出現下調。從市場看，2017年來，大部分熱點城市的樓市已全面限價，這種情況下，房地產市場已沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否。”
三線城市同環比圴下跌明顯
政策趨嚴之下，9月各線城市商品房成交量繼續維持分化。
《每日經濟新聞》記者查閱中國指數研究院《9月主要城市房地產市場交易情況表》發現，四個一線城市成交面積環比上升6.78%、同比增長37.68%。
值得注意的是，一線城市中，廣州商品房成交面積環比升幅高達84.51%，同比增長高達104.27%，起到了絕對的拉動作用。而在各項調控政策下，深圳9月成交面積環比下跌近四成，比去年同期下跌超兩成。
二線代表城市成交面積環比下降5.80%，同比下降1.61%;三線代表城市成交面積較上月下降25.16%，同比下降25.33%。
從成交面積環比數據看，全國9個城市出現上升，其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%;環比下降的城市中，揚州降幅超 90%。同比來看，16個城市成交出現下降，揚州下降幅度明顯。
以每周平均成交數據來看，一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環比均上升，其中北京、廣州兩地周均成交量同、環比上升均超過60%，深圳周均成交同、環比均下降;以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線城市周均成交量與8月基本持平，較去年同期繼續維持下降趨勢。
與此同時，在剛剛過去的國慶長假，雖然各地的開發商紛紛拋出各種優惠，但售樓處仍充滿“涼意”。
數據顯示，國慶長假期間，一二線城市的商品房成交繼續縮量，北京、杭州、深圳等地，多數時候一天只能賣出幾十套房子。10月2日至6日，北京共銷售住宅51套;10月1日至7日，杭州市區新房成交293套，較去年同期下降近70%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析稱：“9月交易量下跌和購房政策持續嚴厲有關，尤其是部分城市依然是有較明顯的管控，隨之出現了二手房置換效率明顯低下的情況，因此盡管開發商推盤節奏較快，但缺乏市場認可。”
他表示：“預計后續市場交易還是會有分化，尤其是部分城市若在購房政策方面適當給予寬松，市場交易有望回暖。”
熱點城市庫存上升
截至2018年9月末，中指數據監測的主要城市庫存總量環比上升9.3%。張大偉認為，熱點城市開始進入“賣不完”時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
“多個城市的樓市逐漸出現沖高回落現象，房價調整出現從點延伸到區域的情況。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。”張大偉預測。
在中指院房地產指數系統重點監測的城市中，僅福州商品房庫存出現環比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫存回升位居前三，升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。
數據顯示，9月，杭州可售面積為93.60萬平方米，庫存環比上升16.10%;蘇州可售面積412.69萬平方米，庫存環比增19.01% ;深圳可售面積為231.44萬平方米，較上月上升11.35%;北京商品住宅庫存752.62萬平方米，環比上升9.23%。
面對庫存反彈，房企面臨兩難局面。張大偉分析認為：“當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色;但如果降價，一旦遇到業主退房，事情就更加復雜、棘手。部分開發商忌憚降價后的麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿然降價。一旦預期降價引發的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或采用間接的緩和方式進行促銷。”
《每日經濟新聞》記者了解到，各個城市之間庫存水平分化也相當明顯。在9個代表城市中，杭州、深圳、廈門、南京、上海等城市當前庫存水平接近2010年以來的最低水平，廣州則呈現相反態勢。
嚴躍進也表達了對庫存積壓的擔憂：“從具體城市看，部分二套房購房政策比較嚴厲的城市，更容易面臨庫存積壓的情況;而部分城市若是落戶政策寬松或購房政策相對寬松，去庫存效果仍可保持樂觀。”
