隨著最后一撥“90后”步入成年，住房問題逐漸成為了他們的“頭等大事”。《2018年輕人租房大數(shù)據(jù)報告》指出，“90后”和“95后”已經(jīng)以70%的強(qiáng)勢占比，成為租房市場新生代主力軍。而據(jù)《中國90后家居消費(fèi)趨勢調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示，50.51%的“90后”還是租房的狀態(tài)，只有19.88%的人有自己的房子。
與此同時，“90后”和“95后”與眾不同的租房觀念，帶來的是租房市場上潛在的巨大商機(jī)和難以預(yù)測的消費(fèi)變量。
住房租賃市場需求巨大
為完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力，國務(wù)院前不久印發(fā)了《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》。
值得一提的是，此次意見就租賃市場提出了相關(guān)建議。意見中指出，住行消費(fèi)方面，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場。同時，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，加快培育和發(fā)展住房租賃市場應(yīng)成為新的消費(fèi)動力。特別是當(dāng)前的“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，衣食住行中，“住”應(yīng)該是最后一個被移動互聯(lián)網(wǎng)和消費(fèi)升級改造的領(lǐng)域，也是消費(fèi)者體驗(yàn)最差、提升空間最大、需求最迫切，同時也最難被改變的領(lǐng)域。
貝殼研究院報告顯示，從市場供給來看，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國近700萬平方米的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體、增量開發(fā)并行的住房租賃供給市場。從租客需求端看，隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。
在政府主導(dǎo)的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的“新租房”時代，“90后”和“95后”在租房市場消費(fèi)市場的崛起引人關(guān)注。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年來，我國20~34歲的人口占比維持在24%以上，年齡在18~32歲之間的租客占比高達(dá)95%，到2030年還有將近3億人進(jìn)入租房市場，規(guī)模可突破4.6萬億元。國內(nèi)住房租賃市場需求十分巨大。
“90后”和“95后”對于住房的偏好、要求以及消費(fèi)觀，都明顯不同于“70后”和“80后”，對于租房最關(guān)心的問題已不只是租金，還有良好的生活品質(zhì)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，17.55%的大學(xué)畢業(yè)生愿意拿薪資30%至50%去租房。不少年輕人表示：“如果有房子能讓我穩(wěn)定地租一輩子，又何必買房呢?”
租房市場迎來新變化
長期以來，國內(nèi)住宅市場一直行進(jìn)在“重售輕租”的軌道上，這也使得目前機(jī)構(gòu)化管理的房源在租賃市場里占比仍然較低。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。
在日前舉辦的“2018中國獨(dú)角獸峰會”上，談到消費(fèi)升級給房屋租賃市場帶來的改變時，巴樂兔租房聯(lián)合創(chuàng)始人成笑君表示，租房本就是消費(fèi)行為，在消費(fèi)升級背景下，行業(yè)、平臺必須滿足租客群體，尤其是年輕租客的住房需求和體驗(yàn)追求。“租房作為消費(fèi)品在過去一直沒有被服務(wù)好，存在這樣那樣的痛點(diǎn)。歸根結(jié)底，原因在于沒有產(chǎn)品被標(biāo)準(zhǔn)化。”
在消費(fèi)升級大背景下，租房市場的消費(fèi)升級也在發(fā)生，主要表現(xiàn)為，租客希望能得到更好的住房體驗(yàn)和服務(wù)。
而傳統(tǒng)的房屋租賃模式下，不管是線上還是線下，都很難獲取真實(shí)信息，導(dǎo)致租客找房困難，在管理上也還存在安全隱患、租賃關(guān)系保障等問題。如今，住房直租平臺正在租房市場中慢慢崛起，這種模式免去了高昂的中介費(fèi)用、信息更透明、成交周期更短，受到年輕人的追捧。
“互聯(lián)網(wǎng)租房平臺可以利用交易的數(shù)據(jù)完成信用體系的沉淀，保障租客以及房東的權(quán)益，讓整個生態(tài)鏈的人群得到體驗(yàn)的升級。”在成笑君看來，現(xiàn)在的年輕人經(jīng)歷了近20年的互聯(lián)網(wǎng)教育，他們有能力在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行比較和篩選。只要滿足舒適、安全等需求，保證房屋信息真實(shí)、有租后保障等，租房客甚至在線上就可以完成這個產(chǎn)品的選擇，這一點(diǎn)在傳統(tǒng)模式下，根本得不到滿足。
調(diào)查顯示，和整體租客人群相比，年輕人租房做決策更果斷。近七成的“95后”只看一次房就會決定是否租房，九成的“90后”“95后”后會選擇在看房后一天以內(nèi)簽約。“95后”平均只需要0.72天就會建立租約，而整體租客人群則平均需要0.95天。
有專家認(rèn)為，在大中城市，住房租賃市場作為年輕人日常剛需生活的一環(huán)，本身具有價值潛力和巨大市場。在消費(fèi)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，深挖服務(wù)是企業(yè)發(fā)展的核心。
長租公寓尋求新的著力點(diǎn)
近年來，伴隨“租購并舉”“租售同權(quán)”等各項(xiàng)政策逐步推進(jìn)，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司，紛紛試水長租公寓。有報道顯示，近兩年已有10多家房企相繼進(jìn)入長租公寓市場，包括萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業(yè)、金地、招商蛇口及上海地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)的多家企業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間。僅北京目前已開業(yè)的集中式長租公寓品牌就有20多個，若加上小品牌，總數(shù)則可達(dá)到70多個。
相對于傳統(tǒng)租房市場，“90后”“95后”更加偏愛集中式長租公寓。行業(yè)調(diào)查報告顯示，在北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的租房市場，長租公寓成為不少年輕人的首選，不少品牌公寓的入住率達(dá)到90%以上。
長租公寓除了獨(dú)立私享的臥室、衛(wèi)浴等，基本都配備了社區(qū)共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區(qū)域。多數(shù)長租公寓還建立了管家負(fù)責(zé)制，即每家門店都配有一位管家進(jìn)行租前或租后服務(wù)。
在一些租房品牌頻現(xiàn)甲醛超標(biāo)事件之后，對于重視裝修裝飾的“90后”“95后”新興租客來說，以“信用租房”免押金的長租公寓未免不是一種理想選擇。
不大的院子里，活動空間、健身場所、影音區(qū)、小餐廳、咖啡室和小超市俱全。通過實(shí)地走訪北京歡樂谷7號工場的一棟長租公寓，記者發(fā)現(xiàn)，公寓的租住者幾乎都是年輕人，而其房間內(nèi)部loft式的設(shè)計(jì)，也滿足了不怕“登高爬梯”的青年人對于狹小空間內(nèi)功能分區(qū)的要求。令人印象更為深刻的是，由于年齡和社群相近，又同為租客，通過共享公共空間，長租公寓中的居住者彼此之間也較為熟絡(luò)。多位受訪者都對記者表示，除了租金相對低廉以外，可以滿足部分年輕人的社交需求也是所在公寓的一大亮點(diǎn)。
“長租公寓作為一種租房產(chǎn)品，必須抓住‘90后’一代年輕人的新特征。”相寓副總經(jīng)理張多指出，從租房市場新產(chǎn)品運(yùn)營的角度來看，“90后”已經(jīng)成為社群的主力，如果不從他們的個性化需求入手，那么長租公寓發(fā)展就失去了應(yīng)有的活力。不可否認(rèn)的是，在學(xué)習(xí)西方公寓提供“社交圈”模式后，業(yè)界在不久之前還期待著長租公寓的萬億藍(lán)海空間改變租房市場的現(xiàn)有格局，但隨后爆發(fā)的一系列負(fù)面信息，卻使各界陷入了長租公寓是餡餅還是陷阱的爭議之中，并使其面臨著拉高租賃市場價格的指責(zé)。
中國社科院在今年9月完成的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出，借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌房企和中介經(jīng)營的長租公寓，通常有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，租金在長期合同的約束下相對穩(wěn)定，長期作用下可以對市場價格起到平抑作用。
雖然當(dāng)下長租公寓的發(fā)展前景尚不明朗，但是不論資本運(yùn)作模式如何操作，不可忽視的是，以“90后”的社交消費(fèi)需求為著力點(diǎn)，長租公寓的發(fā)展模式正在對租房市場新一輪的消費(fèi)升級產(chǎn)生影響。
