集體土地建設租賃房試點工作進入新的階段。第二批五個城市的試點方案獲得兩部委批準，至此試點城市已經擴展到18個城市。

自然資源部與住房城鄉建設部近日聯合發文稱，原則批準福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

兩部委表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

為何要推進利用集體土地建設租賃房?土地價格是一大優勢。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。

這已經是第二批利用集體土地建設租賃房試點城市了。

2017年8月28日，上述兩部委對外發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部會同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，第一批試點之所以選擇這13個城市，重點在于這些城市流動人口規模相對大，租賃市場需求比較旺盛。現在又增加了5個城市，體現了改革試點擴容的態勢。這幾個城市也屬于城市規模大、流動人口多的城市。

“對于這幾個城市來說，房價上漲過快也會要求采取長效發展機制，從這個角度看，發展租賃市場是一個較大的亮點，即通過發展租賃市場來對沖房價。”嚴躍進稱。

兩部委要求，試點城市要規范審批和監管程序，明確集體建設用地建設租賃住房的項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建筑質量、裝飾裝修符合相關標準。鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務，嚴禁違規提供“租金貸”。強化事中事后監管，確保有序可控。

嚴躍進表示，此次政策信號意義很強，隨著土地管理法的修改工作推進，后續集體建設用地改革的力度會強化。總體上看，這利好租賃市場供給端的發展和租賃市場的活躍。預計未納入試點的省會城市，在2019年下半年也會開展試點工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟南、蘇州等大城市，部分百強縣或也有機會進行試點。

在集體建設用地上建租賃房，外界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產權房問題?

此前，一位地方國土局官員曾坦言，集體土地建租賃房與小產權房有差別，差在哪里?就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。

此次五個試點城市披露的實施方案中均強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。

青島試點方案中強調，集體租賃住房建設必須依法辦理相關審批手續，強化監管約束，不得以租代售、不得轉租，堅決杜絕變相開發經營性房地產或建設小產權房。

貴陽試點方案也要求，利用集體建設用地建設租賃住房，必須依法履行相關報批手續，不得違法出租和轉讓建設用地使用權，不得出售或以租代售。

海口試點方案中稱，集體建設用地建設租賃住房必須依法辦理相關審批手續，嚴格執行用途管制，按整體確權，權屬統一的原則進行監管，堅決防止以租代售和變相開發商品住宅，確保集體土地所有權性質不改變。

福州試點方案表示，項目宗地只能辦理整體產權，不得分割登記。各職能部門應依職責分工嚴格落實監管責任，保障集體經濟組織權益，防止出現“小產權房”或“以租代售”等現象。

南昌試點方案中強調，集體建設用地不得出讓、轉讓、抵押;集體建設用地租賃住房不得對外出售或以租代售，不得抵押;堅決杜絕變相開發建設小產權房。

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