易居房地產研究院11日發布《2月全國40城住宅成交報告》(下稱《報告》)。《報告》顯示，2019年2月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降39%，同比下降13%。

資料圖：民眾選購商品房。中新社記者 韋亮 攝

根據《報告》，2月份一線城市成交面積環比下降48%，同比增長33%;二線城市成交面積環比下降41%，同比下降12%;三四線城市成交面積環比下降30%，同比下降20%。2019年2月份，40城年初累計成交面積同比增速與1月持平。《報告》認為，考慮到內部環境全國性的調控政策短期內不會放松，外部國際環境復雜多變，判斷出該曲線在經歷1月份的大幅跳水后將繼續下滑。

易居研究院研究員沈昕表示，2018年年末住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，2019年“穩”將成為房地產市場的主基調。預計2019年上半年40城成交將繼續萎縮，分城市類別看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，開始企穩;東部二線城市后續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

《報告》指出，2019年2月份，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降39%，同比下降13%，創近四年同期新低。結合近6個月移動平均數據來看，2月的移動平均同比增速為5%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始下行。《報告》表示，后續來看，預計該曲線將逐漸下行至負區間。

一線城市同比增長，二三線城市同比下降。《報告》顯示，2019年2月，易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降48%，同比增長33%。18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降41%，同比下降12%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降51%，同比下降27%;4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降21%，同比增長14%;6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比下降45%，同比下降18%。

此外，《報告》顯示，18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降30%，同比下降20%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市(限購或限貸)新建商品住宅成交面積環比下降39%，同比下降14%;11個本輪未調控或弱調控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降24%，同比下降24%。

《報告》指出，對比歷史數據來看，2月份，4個一線城市的成交面積同比均有不同幅度的增長。一線城市的總成交面積同比增長33%，但目前絕對值仍處于2014年以來的較低位。本輪樓市行情一線城市領先于其他城市啟動，也領先其他城市開始調整，從近幾個月成交量走勢及今年前兩個月的同比增幅來看，一線城市成交量開始企穩。

《報告》提到，經歷2018年11月和12月的翹尾行情，2019年1月和2月東部二線城市成交量再次下降。《報告》認為，從目前走勢來看，還難言低位企穩。中部二線城市成交同比小幅增長，從同比增速曲線來看，增速已連續三個月收窄，未來幾個月還將進一步收窄直至進入負區間。其他二線城市成交同比小幅下降，從同比增速曲線來看，增速已連續四個月收窄，目前已進入負區間。

此外，《報告》提到，2月三四線城市中本輪嚴調控的三四線城市成交量同比小幅下降，此前由于無錫、中山等幾個城市2018年7月份以來成交量增長較多，2019年1月份以來成交量重回較低水平。《報告》表示，弱調控或未調控的三四線城市成交量同比下降幅度較大，從成交量走勢來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三季度以來降溫趨勢明顯，未來還將繼續降溫。2019年1-2月三四線城市新房成交同比去年同期下降21%，這里面有返鄉置業的因素。《報告》稱，根據央視財經消息，相關調查機構數據顯示，今年雖然還有近52.7%的人群有返鄉置業的意愿，但是相比于去年的58.7%占比還是出現了很明顯的下滑，返鄉置業明顯降溫。

《報告》指出，后續來看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，開始企穩;東部二線城市后續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

《報告》還指出，40城年初累計同比與上月持平。2018年1-2月，40城累計成交面積同比下降13%。其中一線城市累計同比增長24%，二線城市累計同比下降13%;三四線城市累計同比下降21%。2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。

《報告》認為，這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了較大的反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多，三季度以來同比增幅已持續放緩。進入2019年，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，考慮到內部環境全國性的調控政策短期內不會放松，外部國際環境復雜多變，判斷出該曲線在經歷年初的大幅跳水后將繼續下滑。

《報告》表示，對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領先全國4-6個月左右穿過正負線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計2019年1-2月全國新建商品住宅成交面積也將出現大幅跳水。(中新經緯APP)

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