全球性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕12日在滬發(fā)布的《2021年上海房地產(chǎn)市場回顧及2022年展望》顯示，2021年上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高，租金止跌回升。其中，商務(wù)園區(qū)寫字樓創(chuàng)新科技類企業(yè)需求持續(xù)旺盛，凈吸納量創(chuàng)6年新高再破百萬，租金漲勢穩(wěn)定。
2021年上海寫字樓市場共錄得17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務(wù)區(qū)。“十四五”是邁入產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型關(guān)鍵階段的元年，上海凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，達(dá)129.8萬平方米。值得一提的是，第四季度上海核心區(qū)位成熟商務(wù)氛圍和租金合理化驅(qū)動下，已然出現(xiàn)“再中心化”區(qū)位升級趕超“去中心化”的態(tài)勢，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動明顯。
上海以強(qiáng)勁勢頭迎接數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細(xì)分類別主導(dǎo)的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位;其次，伴隨浦東“引領(lǐng)區(qū)”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴(kuò)租明顯，70%選址浦東。而資本推動、消費(fèi)回流和代際更迭疊加效應(yīng)之下，互聯(lián)網(wǎng)+屬性的快消及奢侈品為代表的消費(fèi)品制造業(yè)，與“專精特新”相關(guān)的生物醫(yī)藥企業(yè)擴(kuò)張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，律所為首的專業(yè)服務(wù)和第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商年內(nèi)亦持續(xù)穩(wěn)健布局。
2021年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得14個新增供應(yīng)交付，共計85.9萬平方米，TMT行業(yè)的租賃需求以43%穩(wěn)居第一，其中作為主力需求的游戲類企業(yè)在行業(yè)聚集性強(qiáng)的漕河涇大量搬遷、擴(kuò)租及新設(shè)總部;電商相關(guān)企業(yè)選擇在市北及臨空完成升級置換;互聯(lián)網(wǎng)、通訊類租戶也錄得一定面積成交。生物醫(yī)藥以23%的占比位列第二，其中張江板塊承接了過半的成交面積，政策導(dǎo)向效果顯著，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng);得益于生物醫(yī)藥特色商務(wù)園區(qū)的交付，浦江板塊同樣表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸引力。半導(dǎo)體、電子設(shè)備及芯片類企業(yè)的發(fā)展推動電子產(chǎn)品類租戶成交占比達(dá)13%，較上一年有明顯提高，集中表現(xiàn)在張江板塊，金橋、浦江板塊均有大面積成交。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人張越表示：“2021年上海寫字樓需求展露強(qiáng)勁復(fù)蘇表現(xiàn)，并充分展示了上海市場對新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的全國引領(lǐng)地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯(lián)網(wǎng)+及高精尖屬性的制造企業(yè)等新進(jìn)賽道落戶上海，外資占比持續(xù)攀升。未來6個月，寫字樓市場預(yù)計有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優(yōu)質(zhì)項目，集中分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發(fā)展能級和核心競爭力集中展示區(qū)的提質(zhì)轉(zhuǎn)型需求提供充沛優(yōu)質(zhì)辦公場所選擇。近期，包括14號線在內(nèi)多條升級市區(qū)通達(dá)性的地鐵開通，進(jìn)而促進(jìn)浦東、浦西商務(wù)板塊間聯(lián)動，有望再助推城市多元格局發(fā)展。”
在上海，餐飲依舊是優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場主要驅(qū)動力，需求占比35%，其中以傳統(tǒng)中餐和咖啡茶飲品類需求最為亮眼。包括陶陶居、添好運(yùn)以及江邊城外在內(nèi)的中式餐飲需求較為活躍。在咖啡茶飲品類中，資本持續(xù)推動線下連鎖咖啡品牌擴(kuò)張，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza擴(kuò)張積極。此外，新式茶飲賽道關(guān)注升級，顧客體驗與運(yùn)營效率兼顧。
上海首店持續(xù)領(lǐng)跑全國，多家亞洲及全國首店接連落戶上海。瑞士高端手工巧克力品牌萊德拉入駐環(huán)貿(mào)，高定美妝品牌Valentino Beauty內(nèi)地首家旗艦店登陸新天地，意大利時尚品牌MISSONI以及專業(yè)戶外運(yùn)動品牌HOKA ONE ONE全國首店入駐靜安嘉里中心。值得一提的是，在首店選址上，除了核心商圈的標(biāo)桿項目外，位于非核心商圈的新項目為選址提供新的選擇。例如瑞虹天地太陽宮開出全國首家MUJI生鮮復(fù)合店，前灘太古里更是迎來了包括Frank And Oak亞洲首店以及TOTEME全國首店在內(nèi)的多家首店。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示：“新入市項目超預(yù)期的表現(xiàn)以及開業(yè)帶來可觀的客流均反映新常態(tài)下消費(fèi)需求發(fā)生的深刻變化和創(chuàng)新商業(yè)模式正在加速。未來6個月，市場預(yù)計迎來42萬平方米的新增供應(yīng)，將進(jìn)一步完善非核心板塊商業(yè)布局，打造消費(fèi)新地標(biāo)，全面提升城市商業(yè)功能和消費(fèi)環(huán)境。圍繞上海建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，上海將充分發(fā)揮消費(fèi)對高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)增長的支撐作用，加快商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大與消費(fèi)相關(guān)的服務(wù)業(yè)開放。力爭到‘十四五’末率先基本建成具有全球影響力、競爭力、美譽(yù)度的國際消費(fèi)中心城市。”
