在美國房價上漲和借貸成本飆升的雙重影響下，陣陣“寒意”已經在美國樓市蔓延。

當地時間20日，美國房地產經紀人協會(NAR)公布的最新數據顯示，9月成屋銷售總數年化錄得471萬戶，如除去疫情初期的異常值，該指標創2012年9月以來新低，較去年同期下滑23.8%，環比下降1.5%，已是連續第八個月下降，為15年來的最長跌勢。

NAR首席經濟學家云(Lawrence Yun)表示，由于利率持續上行，房地產市場延續調整態勢，9月，30年期抵押貸款利率升穿6%，目前更是逼近7%水平，房價較高的地區尤為承壓，房屋銷量降幅更大。

美國房地產投資平臺淘沙找房CEO、聯合創始人況麥克在接受第一財經記者采訪時表示：“利率在短時間內如此快速上行在歷史上也非常罕見，這已打擊買家購買力和可負擔性，進一步降低買方需求，也會更加減緩銷售。”

數據也顯示美國房屋交投活動已顯著降溫。據房地產經紀公司Redfin19日發布的報告，9月，新掛牌量較去年同期下滑22%，創2020年4月疫情初期以來的最大同比降幅。不少買家重新考慮購房計劃甚至退出交易，上月有6萬份購房合同被取消，相當于當月簽約量的17%，創下有史以來的第二個峰值。

明年30年期抵押貸款利率破10%?

據住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)20日更新的數據，30年期抵押貸款利率一路由年初的3.22%飆升至當前的6.94%，為2002年3月以來的最高水平，距離破7僅一步之遙。

金融機構Whalen Global Advisors主席惠倫(Christopher Whalen)甚至預計2023年美國30年期抵押貸款利率將飆升至10%。

“今年美聯儲加息步伐迅猛，而反映到抵押貸款利率會有一段滯后期，即便美聯儲決定在12月議息會議后暫停進一步加息，30年期抵押貸款利率在明年2月時仍能輕松觸及10%。”他說。

為抑制40年高位的通脹，美聯儲年初至今已完成五次加息，累計加息300個基點，將聯邦基金利率上調至3%～3.25% 區間。據芝商所利率觀察工具(FedWatch Tool)，12月美聯儲議息會議上利率升至4.5%～4.75%的概率為74.1%。

Redfin經濟研究部主管Chen Zhao表示，鑒于通脹仍然高企，美聯儲將繼續加息，這就意味著處于二十多年高位的抵押貸款利率在明年年中之前不大可能走低，而房貸利率是住房需求的主要殺手。據該機構的測算，買家當前月供已較去年同期大漲超過50%。他認為：“樓市在回暖之前會繼續惡化。”

會崩盤嗎?

那么，美國樓市會否重演2008年時的崩盤呢?

況麥克表示，鑒于目前庫存仍然很低，房屋價格下降空間有限。“盡管未來一年內，房價仍有可能下降，但目前的庫存水平僅是2008～2010年期間的大約四分之一，加上貸款政策嚴格，除非再發生嚴重的黑天鵝事件，幾乎不可能出現像次貸危機期間那樣的房地產崩盤。”他說。

NAR最新報告顯示，截至9月底，全美待售成屋為125萬套，較去年同期下降0.8%，環比減少2.3%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應量能支撐3.2個月，一般認為，6個月的庫存供應量反映市場供需平衡。在9月售出的房屋中，約有七成房屋上市時間不到一個月，市場上成屋平均待售時間僅為19天。

9月全美房價中位數為38.5萬美元，同比仍有8.4%的漲幅，連續127個月實現同比上漲，為有史以來的最長漲勢。環比來看，房價在6月攀升至41.4萬美元的高點之后，已連續三個月出現下滑。

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