新房銷售一線及部分二線城市表現較優。 北京成交 29 萬平，環比漲幅-17%，上海、廣州、深圳分別成交 14.9、 16.1、 7.2 萬平，環比分別上漲 38.7%、 11%、-8.1%;二線城市除杭州(38.5 萬平)、成都(36.0 萬平)、寧波(23.5 萬平)、青島(22.1 萬平)環比上漲，其余城市均存在 10%以上的跌幅。

供應增加需求轉弱，市場銷售反應平淡。 由于疫情多點散發的原因，原本為推盤高峰的 10 月，過半城市商品房供應環比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。上周商品房供應開始回升，帶動上海、深圳、杭州、寧波等城市銷售回溫，環比均有上漲。如果后續疫情緩解，企業開盤量增加，則銷售量可能有一波小幅上漲。

部分企業債券違約風險加劇，市場化企業減少土地投資。 部分公司債券違約風險加劇，且銷售疲軟回款承壓;在成都、無錫等集中供地城市推出的四批次項目中，非城投和本土國企拿地量進一步下降;如債券違約風險一直存在，規模房企投資仍有可能繼續減少。

政策或將在短暫空窗期后， 繼續維持寬松。 在市場銷售和企業投資回暖略顯乏力的情況下，各城市在疫情穩定后或將會繼續出臺需求端刺激政策。重點關注上海、杭州等市場熱度略有下降、前期政策留有較大空間的核心城市。

投資建議： 當前地產行業正處在政策寬松的背景，優質公司的基本面“不會更差”，并且這些公司隨著競爭格局的不斷優化，或將實現項目凈利率回升。我們認為隨著更多因城施策促進購房需求的政策出臺，銷售企穩回升的城市范圍或將擴大。利好財務穩健、土地儲備充足的地產公司。建議關注：中國金茂、保利發展、中國海外發展、越秀地產、金茂服務。維持房地產行業“推薦”評級。

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