2021年年底，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一線二線城市房?jī)r(jià)跌幅逐漸收窄，三四線城市仍在下行通道，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量在增加。
業(yè)內(nèi)人士表示，三四線城市購(gòu)房需求整體較弱，市場(chǎng)需要更多時(shí)間筑底改善。展望2022年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)跌幅將逐步收窄，市場(chǎng)交易熱度有所恢復(fù)。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在條件發(fā)生重大變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。
2021年下半年樓市轉(zhuǎn)冷出現(xiàn)全鏈條式降溫
從2021年全年來(lái)看，上半年市場(chǎng)熱情較高，隨后監(jiān)管部門(mén)約談部分城市，加大調(diào)控力度，到下半年，市場(chǎng)情緒整體轉(zhuǎn)冷，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。
以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年11月份房?jī)r(jià)為例，當(dāng)月，二三線城市樓市降溫有加速趨勢(shì)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院相關(guān)報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)全年新建商品住宅銷(xiāo)售面積約15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%，增幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院測(cè)算，2021年，全年全國(guó)二手房成交金額約7萬(wàn)億元，同比下降約6%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng)8.1%。住宅投資增速創(chuàng)下2017年以來(lái)的新低。
2021年11月，全國(guó)二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量由4個(gè)減少至3個(gè)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，這是2015年2月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量最少的月份。
新房、二手房市場(chǎng)降溫在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)鏈條式傳導(dǎo)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)遇冷現(xiàn)象。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月到11月，全國(guó)351個(gè)城市住宅用地累計(jì)成交額約為4.98萬(wàn)億元，同比下滑11.5%。
在本輪房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象也更為明顯。以樓齡為例，貝殼研究院分析稱，樓齡與價(jià)格累計(jì)降幅成正比，樓齡越老的房子價(jià)格下調(diào)幅度越大。這背后的直接原因是剛需客群對(duì)信貸依賴度更高，本輪信貸環(huán)境收緊下，剛需客戶信貸受影響。
對(duì)于房?jī)r(jià)下跌，尤其是2021年年底出現(xiàn)的降溫加速現(xiàn)象，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄說(shuō)，這也受部分客觀因素影響。“進(jìn)入年底房企沖刺全年業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)期，在三道紅線重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷(xiāo)售回款，采取降價(jià)銷(xiāo)售比較普遍。”
在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，一線二線城市表現(xiàn)出更強(qiáng)的“抵抗力”。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)，房?jī)r(jià)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大的城市以弱二線及三四線城市為主，這類(lèi)城市購(gòu)房需求整體較弱，預(yù)期市場(chǎng)需要更多時(shí)間筑底和改善。相比而言，北京、上海、杭州等少數(shù)大中城市的二手住宅價(jià)格跌幅率先收窄。
2022年風(fēng)險(xiǎn)將逐漸出清行業(yè)轉(zhuǎn)型需求迫切
展望2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將逐漸出清，市場(chǎng)將逐步完成筑底，行業(yè)轉(zhuǎn)型需求和目標(biāo)也將更為明確。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍然具備較多有利條件，比如經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整，市場(chǎng)參與者更加理性，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在逐步完善。”
2021年年底，部分三四線城市出臺(tái)政策，通過(guò)補(bǔ)貼或減免契稅等直接措施提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。相比較以往放寬社保、落戶條件，下調(diào)房貸利率等手段，力度更大。但市場(chǎng)認(rèn)為，這并不會(huì)影響“房住不炒”的定位。
2021年12月上旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，重申“房住不炒”定位，無(wú)論后續(xù)對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求如何支持，炒房和投資投機(jī)的購(gòu)房需求已經(jīng)沒(méi)有支持和市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)計(jì)未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將逐步進(jìn)行調(diào)整。頭部房企綠地控股于11月13日發(fā)布公告，公司所屬行業(yè)類(lèi)別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，這是基于其基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展調(diào)整企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，經(jīng)歷了此輪行業(yè)波動(dòng)，房企對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是財(cái)務(wù)管理將會(huì)更加重視。
“未來(lái)新建商品住房每年17萬(wàn)億元左右的大盤(pán)子短時(shí)間不會(huì)大幅變化，區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間。在告別了高增長(zhǎng)預(yù)期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。”貝殼研究院分析師潘浩說(shuō)。
