10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，會議指出，今年1-9月全國棚改已開工534萬套、占全年任務的92%以上。下一步，將調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。同時，還要科學確定2019年度棚改任務，保持中央財政補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發(fā)行。
多位分析人士均向21世紀經(jīng)濟報道表示，調(diào)整棚改貨幣化安置政策，強化棚改項目和資金管理，是此次會議明確的兩大方向。而隨著棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，其對房地產(chǎn)投資和銷售的拉動作用將進一步削弱。
部分地區(qū)取消貨幣化安置
在部署下一步棚改工作時，本次會議中關于“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”的相關表述，引發(fā)大量關注。
實際上，去年下半年以來，中央和主管部委層面，對棚改貨幣化安置政策呈現(xiàn)明顯的收緊態(tài)度。
2017年8月，住建部等六部委就曾發(fā)文明確，住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例。當年11月，住建部與國開行、農(nóng)發(fā)行再度聯(lián)合發(fā)文，提出對庫存不足、房價上漲壓力大的城市，仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，棚改貸款不予支持。
但這些文件在當時并未引起足夠關注，棚改貨幣化政策在2018年因三四線城市的房價迅速上漲而引起熱議。
“這次會議是一個定調(diào)。”中財—鵬元地方財政投融資研究所執(zhí)行所長溫來成向21世紀經(jīng)濟報道表示，未來不太可能再片面地提倡或者否定棚改貨幣化安置，地方什么時候退出、多大程度退出棚改貨幣化安置，將更多取決于實際的庫存和樓市銷售情況。
對此，華泰期貨分析稱，此前部分城市已先行退出棚改貨幣化安置政策，此次國務院會議正式確認了全國范圍內(nèi)棚改政策的調(diào)整，隨著未來部分市縣取消棚改貨幣化安置，棚改對于地產(chǎn)投資的支撐將進一步削弱。
據(jù)了解，目前已有地區(qū)全面退出棚改貨幣化安置政策。8月底，長春市下發(fā)《關于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》，率先取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵實物安置。長春方面稱，為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定商品房銷售價格，鼓勵被征收人選擇房屋安置。
7月，恒大研究院曾發(fā)布報告預計稱，由于三四線城市商品住宅去化周期降至7.6個月，房價上漲壓力大，和房價上漲帶來的貨幣化成本快速上升兩方面因素，繼續(xù)高比例棚改貨幣化安置已不合時宜，預計2018年貨幣化安置率為40%，2019年-2020年為30%。
提供低成本資金來源
除了明確釋放棚改貨幣化政策調(diào)整的信號以外，此次會議在部署下一步棚改工作時，所提到的三點要求中，出現(xiàn)了三個“嚴格”，也讓規(guī)范棚改項目和資金管理，被認為是下一步相關工作的重點。
其中，又以涉及項目資金管理的“嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發(fā)行力度”的相關表述，最為引人關注。
在上述住建部在去年11月所印發(fā)的《關于進一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》，也曾提到多個“嚴格”，包括禁止將棚改專項貸款用于棚改以外的工程建設;嚴格控制將棚改專項貸款用于城市基礎設施建設;嚴格控制城邊村、城郊村改造;嚴格核定棚戶區(qū)改造片區(qū)內(nèi)非住宅類建筑內(nèi)容;嚴格控制戶均改造面積、套均改造成本;因地制宜確定棚改安置方式;提高棚改貸款資金使用效率和確保按合同約定及時償還棚改貸款。
但一位西部省份的地方財政官員告訴記者，由于上述通知發(fā)布時，地方政府棚改專項債券作為一種新的地方政府專項債，尚未得到官方文件的確立，因此并未過多涉及。而隨著2018年4月財政部與住建部聯(lián)合印發(fā)《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》之后，專項債模式被認為可以有效降低地方融資成本，緩解地方資金壓力，因而被認為可以加大推廣力度。
對此，溫來成認為，相對于此前更多利用政策性金融為棚改項目提供貸款支持的模式，棚改債作為地方政府債券，其發(fā)行利率一般在3%左右，能有效降低棚改資金成本。同時，這一模式進入國家預算編制體系，在審批發(fā)行、項目選擇和資金利用的各個環(huán)節(jié)都可以更加透明、更易監(jiān)督，可以有效避免棚改預算外融資，提升資金使用效率。
而中信證券信用分析師呂品則告訴21世紀經(jīng)濟報道，目前，地方棚改資金壓力較大，有大約1/3的城投債與棚改項目有關，如果都以專項棚改債替代，其規(guī)模將會非常巨大，因此加強用途管制，防止資金濫用，是此次會議專門提到“有序加大”的主要關注點。
