上一期窩趣公寓長租課堂講到關于公寓店長的職責管理與案例分析。這一期我們來聊一聊門店籌開管理5大要素。

房東東：公寓門店籌開的主要流程是怎樣的？

窩趣公寓：一般情況下公寓籌開分為籌建和預售兩個大的板塊，兩大板塊根據時間的排布可以為5個節點。

第一個節點，主要是拿項目勘探階段，根據投資方的需求和實際情況確定項目改造的方案。按項目的投入和建設過程，項目可以劃分為重資產，中資產，還有輕資產。重資產地產系和城投系比較多，也就是從拿地建樓開始到項目相關設施整體完善。中資產一般是從毛坯裝修起點開始，輕資產就是在營項目或者老舊改項目居多，和公寓關聯的酒店改造就屬于輕資產。根據項目的基礎情況情況設計部門和工程給出專業的設計和改造的具體方案。

確定了改造方案，接著進入第二個節點，硬裝建設。在這個階段，運營經理就需要參與到籌備工作，根據項目實地情況核對改造圖紙，結合運營經驗判斷項目的硬裝分區、軟裝布置是否存在缺陷或者不合理得地方。硬裝主要包括：基礎裝修、水電改造、弱電排布、消防工程等。一個項目的硬裝做的好，能給項目運營過程帶來很大的幫助，例如：一個項目的硬裝質量過關，運營過程中需要維修的地方就少，客戶的入住體驗會更好，為價格的提升奠定重要基礎。舉個例子：熱水器如果安裝在天花板上，提前預留檢修口，并做好排水管的預埋，能為客戶使用過程中減少很多不必要的麻煩。

硬裝基本完成后，進入到第三個節點，軟裝布置。軟裝布置主要關注：家私家電、燈光、VI招牌、綠化等功能性配套的設施設備。運營經理需要從客戶的角度，考量軟裝的舒適性和視覺效果是否符合目標客群的審美。例如：我們在打造房間樣板間的時候，需要根據房間的實際情況，判斷家具的尺寸是否是匹配房間空間，長租公寓和酒店不同，房間布置過滿客戶沒有了自行布置的空間，布置過空又沒有辦法給客戶創造好的品質感受，因此在打樣的時候，一定要調整好尺度，盡可能滿足大部分目標客戶群體的消費需求。

硬裝和軟裝基本完成，就到了第四個節點，工程收尾階段。這個階段，運營經理就要完成門店團隊的組建。工程收尾的主要任務就是加快項目進入預售階段，最大化的降低項目的空置時間，減少空置成本。在這個階段，需要完成3個方面的工作，第一是完成一房一驗，跟進房間精開荒及空氣治理工作；第二個是辦理相關的經營證照，聯系相關的管理部門，如：街道、轄區派出所、消防管理部門等，為項目的合法合規經營奠定基礎；第三個方面是為客戶的入住提前準備好配套設施，如：房間的網絡供應商引進、快遞外賣的拿取等生活配套。

產品的基礎工作基本完成，就進入籌開工作十分重要的預售節點。 要做好產品的預售，一定要對項目所在區域的深入調研，清晰周邊產品的價格、產品狀況、客戶從哪里來、如何成交客戶等，然后結合自身項目的情況，準確定位目標客戶，根據目標客戶的消費習慣制定銷售策略，充分利用線上線下渠道網羅目標客戶。同時做好銷售準備，帶看動線的規劃、管家的銷售培訓、樣板間的衛生情況，甚至溫度、氣味、視野等的調整，都能讓客戶對項目的第一印象大大加分，從而提升銷售的轉化率。

以上的5個節點，從拿到項目，到把項目推向市場，每一個環節都是項目籌開的重要節點。

房東東：公寓門店籌開如何合理安排員工的崗位職責？

窩趣公寓：門店籌開的前期，更多是依靠運營經理，因此一般我們會在項目收尾階段組建門店團隊，主要是管家和保潔，管家在這個階段的工作主要是配合運營經理完成項目的一房一驗，監督精開荒工作的完成情況；配合運營經理進行市場調研，和銷售渠道的鋪設。因為項目的收尾階段，意味著預售也即將開始，因此這個階段保潔的工作也十分重要，保證銷售動線、樣板間、預售房間的干凈整潔，通風舒適，提升客戶對項目的第一印象。

房東東：門店籌開管理需要注意哪幾點？

窩趣公寓：有以下4點。

從使用者的角度考慮產品設計的合理性，功能性和舒適性 是否考慮得當。

第二，產品的格調是否能滿足客戶的審美。

第三，籌建期間與相關部門形成有效溝通機制，高頻溝通，保證信息對稱。

第四，配合使用籌開進度表，避免工作的遺漏，而且形成工作的閉環。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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