一、百瑞紀(jì)集團(tuán)攜手克而瑞租售發(fā)布《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》
（一）、住房租賃行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，行業(yè)探討恰逢其時(shí)
回首整個(gè)住房租賃行業(yè)的發(fā)展歷程，可謂跌宕起伏。從2015年至今，住房租賃行業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷三個(gè)階段，2015-2017年，住房租賃行業(yè)業(yè)開(kāi)始萌芽；2017-2019年，政府鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)規(guī)模化發(fā)展；2019-至今，國(guó)家租售并舉，加大保障性租賃住房供給。近些年，中央及地方政府政策出臺(tái)密集，發(fā)布量逐年上升，政策顆粒度也在不斷變細(xì)，“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放，不斷引導(dǎo)市場(chǎng)往“投建管服退”全鏈條發(fā)展。隨著土地、財(cái)稅、金融等配套政策的落地，住房租賃行業(yè)漸漸從一個(gè)完全市場(chǎng)化行為發(fā)展成國(guó)家極其關(guān)注的民生行業(yè)，并逐漸走向規(guī)范化，邁入新的發(fā)展階段。
圖：住房租賃行業(yè)發(fā)展歷程
那些與周期共舞的住房租賃企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)內(nèi)外變化適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為行業(yè)提供一些可借鑒的操作路徑；專業(yè)的行業(yè)研究機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期關(guān)注行業(yè)發(fā)展，積累了豐富的行業(yè)數(shù)據(jù)以及深度的研究報(bào)告。在此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，兩者聯(lián)合對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的探討，助力行業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。
（二）、商業(yè)模式往輕重兩端轉(zhuǎn)型，運(yùn)營(yíng)的價(jià)值不斷凸顯
住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷大浪淘沙后，市場(chǎng)參與主體愈加清醒，各企業(yè)發(fā)展的重心也逐漸由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。房企系、國(guó)企系依托自身資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品打造優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)打造重資產(chǎn)類項(xiàng)目，在獲取租金收益的同時(shí)享受資產(chǎn)升值；而運(yùn)營(yíng)能力卓越的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商，則通過(guò)不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，與政府合作，快速搶占市場(chǎng)份額。
舉個(gè)例子，在相同假設(shè)條件下，項(xiàng)目總建面30000㎡；房間數(shù)1000間；租金單價(jià)3000元/間·月；年租金漲幅5%；三年出租率穩(wěn)定至100%；管理銷售費(fèi)用按收入的30%計(jì)提；包租模式下租金成本按租金定價(jià)60%計(jì)提；裝修成本按每間4萬(wàn)元。通過(guò)不同資產(chǎn)模式的對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式十年運(yùn)營(yíng)的平均凈利潤(rùn)率最高，中資產(chǎn)模式平均利潤(rùn)率最低，而重資產(chǎn)模式，隨著自持年限的拉長(zhǎng)，利潤(rùn)率不斷攀高。值得注意的是，重資產(chǎn)模式下，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力要求也極高。尤其是當(dāng)下，住房租賃的“大金融”市場(chǎng)逐漸形成，住房租賃REITs持續(xù)升溫，而保租房REITs成功發(fā)行的必要條件是要求運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，現(xiàn)金流分派率不低于4%。隨著我國(guó)650萬(wàn)套保障性租賃住房的陸續(xù)落地交付，未來(lái)將通過(guò)租賃住房公募REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)退出，市場(chǎng)必將催生對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的需求。因此，未來(lái)不管是走輕路線還是重路線，市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的要求都將會(huì)越來(lái)越高。
表：相同假設(shè)條件下，不同資產(chǎn)模式運(yùn)作的租賃項(xiàng)目收入測(cè)算
此外，我們選取上海運(yùn)營(yíng)成熟的四類不同類型的物業(yè)收益率對(duì)比發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓在兩年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)收益率從2%躍升至4.5%，漲幅超過(guò)購(gòu)物中心、物流資產(chǎn)和甲級(jí)寫(xiě)字樓這三類物業(yè)。由此看出，住房租賃物業(yè)相對(duì)于其他物業(yè)有著相對(duì)的收益優(yōu)勢(shì)。
圖：2019-2021Q2上海四類物業(yè)收益率情況
百瑞紀(jì)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)能力得到業(yè)界廣泛認(rèn)可，開(kāi)業(yè)規(guī)模、管理規(guī)模連續(xù)多次穩(wěn)居酒店系運(yùn)營(yíng)商TOP1，已成為中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)模式的先行者、領(lǐng)導(dǎo)者。克而瑞租售擁有強(qiáng)大的行業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)及研究深度，兩者結(jié)合撰寫(xiě)發(fā)布《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》助力行業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。
《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》的核心內(nèi)容推介
《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》共分為三個(gè)章節(jié)，通過(guò)對(duì)中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展背景、行業(yè)發(fā)展概況、市場(chǎng)需求變化等方面的分析，深刻了解中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。在此背景下，對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深度探究，比較住房租賃市場(chǎng)三種主要運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)，輕資產(chǎn)運(yùn)用模式的角色洞察以及思考輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出與保租房的結(jié)合機(jī)遇與挑戰(zhàn)。最后，提出擴(kuò)散性思考，對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。
（一）、第一章節(jié)主要闡述了中國(guó)住房租賃行業(yè)的發(fā)展背景及現(xiàn)狀分析
本書(shū)第一章節(jié)從租賃行業(yè)的發(fā)展背景進(jìn)行切入，分析了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化率、以及長(zhǎng)期的人口結(jié)構(gòu)變化以及消費(fèi)者住房觀念的轉(zhuǎn)變等方面，這些因素都促使住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。此外，從跨國(guó)比較、政策支持、租賃市場(chǎng)城市格局、房源供應(yīng)等維度對(duì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理。在國(guó)家“租售并舉”大的住房體系下，只有加快培育專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)才能更好地規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展。
1、住房租賃行業(yè)的發(fā)展背景
自“十九大”起，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向有了清晰的定位和規(guī)劃，多渠道保障和租購(gòu)并舉的制度安排相繼提出，住房租賃行業(yè)自此受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。回首過(guò)去十幾年，中國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了萌芽期、起步期、擴(kuò)張期以及轉(zhuǎn)型期，隨著政府政策支持力度的加大，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)代，形成以保障性租賃住房為主，市場(chǎng)化和保租房并駕齊驅(qū)的狀態(tài)。
租賃行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)發(fā)展環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化。從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，中國(guó)城鎮(zhèn)化率逐年上升GDP總量和增速均保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均可支配收入持續(xù)上升；從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，人口向一二線城市飛速集中，流動(dòng)人口規(guī)模不斷增加，且晚婚晚育成為普遍趨勢(shì)，剛需置業(yè)后延。同時(shí)，一二線城市購(gòu)房門檻提高，住宅投資價(jià)值減弱，這些因素都導(dǎo)致人們的居住需求向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，催生租賃需求。
2、住房租賃行業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展概況
與國(guó)際成熟住房租賃市場(chǎng)相比，中國(guó)整體住房租賃市場(chǎng)仍處于起步、發(fā)展和探索的階段。目前，我國(guó)的住房租賃房源主要有三類：集中式公寓、分散式和個(gè)人房源。個(gè)人房源供應(yīng)量主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海，同比供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)；分散式公寓自如大規(guī)模領(lǐng)跑，分散式因管理困難遭頻繁“暴雷”；集中式公寓運(yùn)營(yíng)商主要發(fā)力一二線核心城市，開(kāi)業(yè)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，TOP30管理規(guī)模超百萬(wàn)間，整體機(jī)構(gòu)化率較低，存在較大的提升空間。在國(guó)家“租購(gòu)并舉”“租售同權(quán)”的頂層設(shè)計(jì)下，2021年以來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、資本市場(chǎng)等各方面得到進(jìn)一步政策支持。中國(guó)住房租賃企業(yè)的盈利模式與資產(chǎn)管理模式將得到進(jìn)一步突破，住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)一步向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。
（二）、第二章節(jié)主要闡述了住房租賃市場(chǎng)的商業(yè)模式，以及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的角色洞察。
本書(shū)第二章節(jié)作為本書(shū)的重點(diǎn)章節(jié)，詳細(xì)論述了住房租賃市場(chǎng)上輕資產(chǎn)模式的定義、表現(xiàn)形態(tài)、早期發(fā)展模式、跨國(guó)比較、必要條件、合作模式、發(fā)展機(jī)遇、核心優(yōu)勢(shì)、參與企業(yè)、行業(yè)格局以及相關(guān)案例等。
1、住房租賃行業(yè)的商業(yè)模式分析
住房租賃市場(chǎng)上商業(yè)模式分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種。由于不同背景運(yùn)營(yíng)商自身優(yōu)勢(shì)、資源和運(yùn)營(yíng)目的不同，在商業(yè)模式的選擇組合上也不同，三種商業(yè)模式也各有其優(yōu)劣勢(shì)。重資產(chǎn)模式由于對(duì)資金投入、項(xiàng)目獲取、設(shè)計(jì)建設(shè)能力有很高的要求，模式不易復(fù)制；中資產(chǎn)模式即包租模式，受周期影響較大，隨著市場(chǎng)專業(yè)化分工的加劇，現(xiàn)正逐步向輕資產(chǎn)模式聚焦；輕資產(chǎn)模式雖然整體看起來(lái)較輕，但在具體運(yùn)作中存在多種、多重因素的制約，對(duì)于企業(yè)的品牌價(jià)值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，需堅(jiān)守長(zhǎng)期主義精神，不斷塑造自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，方能在市場(chǎng)立足。隨著國(guó)家對(duì)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快，運(yùn)營(yíng)的鏈接價(jià)值逐步凸顯，市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求也越來(lái)越多。
2、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式深度探究
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇后分工專業(yè)化輸出的必然選擇，縱觀全國(guó)的泛地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展歷程，從商業(yè)地產(chǎn)、酒店、住宅發(fā)展，本質(zhì)上都是資產(chǎn)的管理，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇后，對(duì)專業(yè)化要求更加高，產(chǎn)生了分工。隨著住房租賃行業(yè)的縱深發(fā)展，我國(guó)租賃企業(yè)開(kāi)始嘗試經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，發(fā)力輕資產(chǎn)賽道。但輕資產(chǎn)模式管理輸出門檻較高，對(duì)“品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營(yíng)管理能力以及獲客能力”的要求均比較高。
國(guó)內(nèi)住房租賃企業(yè)輕資產(chǎn)模式受酒店行業(yè)的發(fā)展影響較大，酒店系住房租賃品牌憑借得天獨(dú)厚的酒店基因優(yōu)勢(shì)，如：關(guān)注品牌價(jià)值體驗(yàn)、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的精細(xì)化，會(huì)員制的社群關(guān)系，獲客的便利性等，在住房租賃市場(chǎng)上占據(jù)一定的份額。以百瑞紀(jì)集團(tuán)為例，在“品牌力、產(chǎn)品力、全鏈條運(yùn)營(yíng)管理能力以及獲客能力”四大方面表現(xiàn)突出，覆蓋“項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目籌建、運(yùn)營(yíng)管理”等方面，確保產(chǎn)品、服務(wù)不斷跟進(jìn)，項(xiàng)目收益最大化。除此之外，百瑞紀(jì)集團(tuán)積極與國(guó)企、開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及公寓業(yè)主等取得合作，通過(guò)管理直營(yíng)、委托管理和模塊化輸出等模式，成功運(yùn)營(yíng)窩趣上海松江九亭地鐵站輕社區(qū)、窩趣桂林羅漢果小鎮(zhèn)人才公寓等多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
（三）、第三章節(jié)結(jié)合國(guó)家大保租房體系，探究輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與保障性租賃住房的適配性
本書(shū)第三章節(jié)結(jié)合當(dāng)下國(guó)家住房大保障體系，分析輕資產(chǎn)模式和保租房的適配性、在保障性租賃住房發(fā)展中的實(shí)際運(yùn)用以及運(yùn)營(yíng)中各方的協(xié)同作用，并對(duì)輕資產(chǎn)模式的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。
1、輕資產(chǎn)與保租房的適配性
“十四五”期間國(guó)家大力增加保障性租賃住房供給，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。各個(gè)城市積極部署，“十四五”期間全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）。事實(shí)上，保租房的大規(guī)模建設(shè)，為市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)提供了輕資產(chǎn)模式發(fā)展的藍(lán)海空間，而輕資產(chǎn)租賃企業(yè)長(zhǎng)期積累的管理經(jīng)驗(yàn)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)技術(shù)，為保租房高起點(diǎn)、高質(zhì)量發(fā)展提供了保障。此外，對(duì)于部分計(jì)劃自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的國(guó)企，與外部專業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作可以加快其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提升專業(yè)化水平，并能共享這些專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的成熟運(yùn)營(yíng)體系和IT系統(tǒng)等資源。
百瑞紀(jì)集團(tuán)長(zhǎng)期積累了大量的管理經(jīng)驗(yàn)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力，通過(guò)政企銀、政企等合作模式，從項(xiàng)目定位到產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及最終的落地運(yùn)營(yíng)，全鏈條模塊化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，賦能各地保租房發(fā)展。通過(guò)百瑞紀(jì)集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)滿足資產(chǎn)方、運(yùn)營(yíng)方、房源和租客的需求，資產(chǎn)方實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值，運(yùn)營(yíng)方收獲了委托管理費(fèi)用，租客匹配了需求房源，各方協(xié)同合作形成良性的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)循環(huán)。
2、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的前景研究
輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)是以運(yùn)營(yíng)為核心的價(jià)值體系。隨著國(guó)家對(duì)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快，運(yùn)營(yíng)的鏈接價(jià)值逐步凸顯，市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求也越來(lái)越多，但同時(shí)輕資產(chǎn)模式也面臨無(wú)法享受資產(chǎn)升值紅利，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高，并且需持續(xù)積累等的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。在住房租賃這盤(pán)大棋中，資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)都是必不可少的“棋子”。隨著住房租賃公募REITs的成功發(fā)行，首個(gè)住房租賃基金的落地，必將加速資產(chǎn)方與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作，從而加速催生對(duì)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體的需求。“十四五”規(guī)劃明確指出，大力發(fā)展租賃住房，新增租賃用地供給，隨著地塊供給增加，大型租賃社區(qū)將成發(fā)展趨勢(shì)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也將順應(yīng)時(shí)代變化，朝著更加精細(xì)化的方向發(fā)展，從公寓運(yùn)營(yíng)商拓足到多元業(yè)態(tài)的整合者。
首部《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》面世對(duì)整個(gè)住房租賃行業(yè)的影響
市場(chǎng)首部以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展為主的白皮書(shū)的面世，填補(bǔ)了租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域研究的空白，對(duì)于構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重大意義。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)的研究和編制，系統(tǒng)探究了中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、保障性租賃住房對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)以及輕資產(chǎn)模式的發(fā)展前景。對(duì)政府而言，白皮書(shū)從行業(yè)發(fā)展的客觀實(shí)際出發(fā)，提供了豐富的數(shù)據(jù)和案例，以及明確了行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)與前景，這為后期政策制定提供了很好的依據(jù)；對(duì)于目前行業(yè)的各從業(yè)主體尤其是想進(jìn)入這個(gè)賽道的租賃企業(yè)而言，白皮書(shū)提供了詳盡的發(fā)展軌跡及發(fā)展模式，這將會(huì)是一個(gè)很好的參考范本，同時(shí)也將有利于激發(fā)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)模式不斷復(fù)盤(pán)，不斷探索新的發(fā)展之道；對(duì)于租客而言，市場(chǎng)的需求變化、機(jī)構(gòu)化房源的房源優(yōu)勢(shì)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)等亦在本書(shū)有所呈現(xiàn)，這也將促進(jìn)租客、業(yè)主的居住理念迭代，從而激發(fā)市場(chǎng)推陳出新，有助于住房租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。
免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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