對于全國多地的房地產市場，優質學區房是個“永恒”的話題。最近，深圳、上海等城市的學區和招生制度再傳大動作，學區房再次成為焦點。不過，即使在嚴厲的樓市調控面前，優質學區房的價格似乎仍“我行我素”。
一漲再漲
“現在幾乎找不到400萬元以下的深中學區房了。”面對記者的咨詢，在羅湖田貝片區從事房產中介的胡經理也覺得很驚訝，“去年疫情深圳房價上漲，優質學區房可以說是漲價的先鋒。雖然深圳剛剛出臺了二手房成交參考價，整體市場是降溫了，但優質學區房還火著呢！”
走在田貝四路和貝麗南路，許多培訓機構的廣告和深圳中學初中部的學區房廣告信息非常引人矚目，雖然周邊多數為樓齡近20年甚至超過20年的小區，但因為優質學位的“加持”，價格水漲船高。以上世紀80年代建設的愉天小區為例，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位，而且帶有可能的拆遷概念，一直是學區房投資者關注的小區。記者調查發現，目前該小區的二手房成交參考價為每平方米98800元，但一套35平方米的房源業主掛牌價已經高達670萬元，折合約每平方米19萬元?！叭ツ?月同戶型的成交價還在465萬元左右，前年同戶型的成交價還在每平方米9萬元，漲幅非常驚人?！焙浝肀硎荆按汗澾^后優質學區房的需求還是很大，對于這種小戶型，很多客戶都選擇一次性付款，所以不受參考價的影響?！?br />福田百花和紅荔村片區是深圳傳統的優質學區，這里的學區房價格更是堅挺?！皡⒖純r出臺后這里的學區房價格沒有下跌。”黃經理表示，“金茂禮都23平方米的房源現在業主掛牌價是730萬左右，3月初剛賣了一套是720萬元，客戶一次性付款?！倍谏钲冢瘓F化辦學的趨勢下一些中小學會被較為出名的教育集團納入旗下，也成為房價上漲的催化劑?！拔掖汗澢昂笤诿妨忠淮甯浇捶?，我看中的房源也從930萬元漲到960萬元，就是因為片區的學校被并入教育集團?！?br />在記者的調查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優質的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優質學區房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”黃經理說。
那么，非優質學區房和優質學區房的差別有多大？與愉天小區相隔不遠的旭飛華達園，也是以小面積房源為主，二手房成交參考價為每平方米50400元，業主掛牌價在每平方米6萬元左右。另外一邊，深圳二手房市場在參考價出臺后陷入博弈階段。據深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，上周（3月15日至21日）深圳二手房網簽1026套（含自助網簽），環比上升3.8%。從連續4周的網簽量來看，低位橫盤的走勢非常明顯。
可以說，學區房由于屬性特殊，價格變動往往保持著自己的規律。
漫長的過程？
最近，上海學位房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%~65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。
上海易居房地產研究院發布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發的，側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為每平方米55994元，同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為每平方米99359元，同比漲幅為17.7%。自從上海出臺“學位分配到各區”的入學新規后，學區房價格聞風而動，更有市場消息指出上海知名雙學位小區梅園的房價便出現大幅下降，但這是否意味著外界所期待的市場拐點已到來？
“我不認為學區房馬上就涼了，但一直高燒不退的學位房降溫模式已開啟。之所以說，上海新政無法讓學位房從根本上降溫，就是因為在優質教育資源缺乏的情況下，單純靠設計分蛋糕的規則，解決不了供需矛盾，緩解不了虎爸虎媽的焦慮。名校之所以有名，就在于喜人的升學率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
為實現教育質量均衡，近年來各個城市也推出了許多措施。而在深圳，深圳龍華區教育局近日修訂了《深圳市龍華區義務教育階段大學區學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）（征求意見稿）》。其中，對于入學積分的標準、深戶和非深戶在積分上的計算、大學區與單片區加分項等方面，向公眾征集意見。只是，對于新的入學辦法能否降低學區房之熱，市場意見不一。近期，北京海淀區房管局聯合區市場監管局對上地、萬柳等區域房屋交易中介機構加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學區房”概念、借機哄抬房價、代理未經房主書面授權委托房源等違規行為進行調查取證。
有業內人士指出，學區房是二手房市場的風向標，學區房市場一旦降溫，所在片區的二手房價格也將不可避免地受到影響，這或許也是調控應該關注的重點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，應積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業變得很關鍵。
（原題：《嚴厲調控下 深圳優質學區房價格仍“我行我素”》）
