目前，相關(guān)整改工作正在有序開展。需要反思的是，為何信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場屢禁不止？如何更好地解決這個問題？為此，經(jīng)濟(jì)日報記者走訪了北京地區(qū)部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，并采訪了多位購房者。
中介聯(lián)合銀行違規(guī)入市
通過中介機(jī)構(gòu)“過橋”墊資套取個人經(jīng)營貸，然后置換個人住房按揭貸款；轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款，用于支付購房首付……記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前信貸資金違規(guī)入樓市主要集中在二套商品房交易環(huán)節(jié)，操作工具主要是個人經(jīng)營貸、個人消費貸。
“與二套商品房相比，購房者購買首套商品房資金壓力沒有那么大。”鏈家、我愛我家等中介的多位經(jīng)紀(jì)人均表示，按照現(xiàn)有政策，如果在北京地區(qū)購買首套商品房，面積在140平方米以下，即為普通住宅，可貸款比例為網(wǎng)簽價格的65%；如果是非普通住宅，可貸款比例為網(wǎng)簽價格的60%。相比之下，二套商品房可貸款金額則顯得較為有限。
這是因為目前北京二套房的認(rèn)定政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。假設(shè)某人名下只擁有一套商品房且有按揭房貸，幾年后準(zhǔn)備把它賣掉再買一套，但由于有貸款記錄，新購買“實際唯一住房”仍被認(rèn)定為第二套住房，最多只能貸款網(wǎng)簽價格的四成。“我2014年買了一套70平方米的小兩居，現(xiàn)在準(zhǔn)備換一個90多平方米的大兩居。因為我之前有過房貸，置換的房子被認(rèn)定是二套房，現(xiàn)在首付資金缺口挺大的。”在北京市西城區(qū)南禮士路鏈家店，一位購房者對記者說。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以上資金缺口類型頗具代表性，為信貸資金違規(guī)入樓市滋生了土壤。為減少購房者的首付款支出，有些中介機(jī)構(gòu)會聯(lián)合商業(yè)銀行，幫助購房者從銀行再貸出一筆個人消費貸款或個人經(jīng)營性貸款，充當(dāng)部分購房首付款。以個人消費貸為例，不同銀行能批下來的貸款額度雖有所差別，但多在80萬元至100萬元之間。
重拳出擊堵漏洞
當(dāng)前，信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的問題引起了監(jiān)管層高度關(guān)注。記者獲悉，北京、浙江、廣東等地紛紛開展排查，并啟動整改問責(zé)。
“按照監(jiān)管要求，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款開展自查，發(fā)現(xiàn)約3.4億元涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。”北京銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
除了銀行自查，北京銀保監(jiān)局還會同相關(guān)部門選取了多家重點機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步開展專項核查。
“北京銀保監(jiān)局已對4家銀行啟動了行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。”上述負(fù)責(zé)人說，后續(xù)將根據(jù)調(diào)查取證結(jié)果，對貸款審查不到位的銀行、未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。
“廣東銀保監(jiān)局已成立6個核查組，于2月9日進(jìn)駐輿情反映集中的6個銀行網(wǎng)點，截至目前，經(jīng)過大數(shù)據(jù)篩查、臺賬分析、查閱檔案、流水追蹤、人員訪談等多種方式取證，已發(fā)現(xiàn)超過3000萬元的經(jīng)營貸、消費貸涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”廣東銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
同時，廣東銀保監(jiān)局已部署全轄銀行機(jī)構(gòu)從授信調(diào)查、審查審批、貸后管理、第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等方面開展全面自查。截至目前，轄內(nèi)（不含深圳）已完成個人經(jīng)營貸自查的銀行網(wǎng)點達(dá)4501個，排查個人經(jīng)營貸5678億元、個人消費貸2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額為2.77億元。
目前，相關(guān)銀行已按照監(jiān)管要求開展整改，并對存在違規(guī)行為的內(nèi)部員工提出了警示告誡、通報批評、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問責(zé)。
增加供給是關(guān)鍵
盡管多地重拳整治，但近年來信貸資金違規(guī)入樓市屢禁不止，嚴(yán)查過后不少違規(guī)行為又死灰復(fù)燃。
為何會出現(xiàn)上述現(xiàn)象？業(yè)內(nèi)人士表示，資金之所以繞著道流入房地產(chǎn)市場，原因是多方面的。比如，上海、深圳等熱點城市的房價上漲較快，投資投機(jī)者的收益仍然較高。此外，也不能排除某種程度上真實需求的存在。因此，除了嚴(yán)厲打擊投資、投機(jī)需求，對部分購房者的改善型置換需求可予以更大力度的政策支持。
但從目前多個重點城市仍堅持“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策看，打擊炒房行為依然是監(jiān)管的重中之重。
“很多人買房子不是為了居住，而是投資或投機(jī)，這很危險。”中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，“必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路之一便是增加有效供給。今年的《政府工作報告》明確提出，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)。
“根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議，解決好大城市住房突出問題將作為今年重點任務(wù)之一。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將大力發(fā)展保障性租賃住房，完善長租房政策，加大土地、財稅、金融支持力度，增加保障性租賃住房和長租房供給，多渠道解決外來務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生住房問題。
（原題為《堵住經(jīng)營貸入樓市漏洞》）
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