事實上，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)存在壟斷并非首次提出。今年兩會，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在《關(guān)于抑制房地產(chǎn)市場壟斷、落實“房住不炒”的建議》提案中指出，應(yīng)預(yù)防部分城市已逐漸形成開發(fā)及中介機構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，對房價穩(wěn)定產(chǎn)生不良影響。
莫天全認為，近3年來，經(jīng)紀公司大規(guī)模進入新房市場，改變了傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。新房市場一二手聯(lián)動的“新銷售模式”，在一定程度上“綁架”了開發(fā)商和購房者，部分新房市場的中介費高達5%至10%，少數(shù)樓盤的中介費甚至出現(xiàn)極不正常的10%以上的中介費，扭曲了新房市場的正常運行。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也曾指出，高額的渠道費正擠壓項目利潤，并與房企不斷收緊的成本形成對立。天津和杭州市場上，渠道出現(xiàn)高達10%的傭金點數(shù)，深圳最高達7%。渠道營銷在幫助房企提振銷售業(yè)績的同時，虛假承諾、利益爭奪、客戶與房源錯配等現(xiàn)象也不斷發(fā)生。昂貴的渠道費和行業(yè)亂象正引發(fā)房企和市場的反思。
對此，景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)屬于地域性很強的行業(yè)，在單個城市或區(qū)域具有較高占有率，會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響。
“現(xiàn)在一二線城市，很多存在頭部經(jīng)紀機構(gòu)市場占有率高的現(xiàn)象?！焙皶熣f，尤其在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)形成聯(lián)盟的時代，占有率偏高現(xiàn)象更為明顯，有的甚至一家占有率高達50%以上。
胡景暉表示，隨著占有率的提高，這些機構(gòu)便會擁有絕對的壟斷地位和話語權(quán)，自然而然掌控了定價權(quán)，這帶來的是——超額定價。這是近兩年出現(xiàn)“天價”渠道費、二手房交易傭金比例大幅提高的主因。
胡景暉指出，在頭部經(jīng)紀機構(gòu)市場占有率高的一定區(qū)域，已經(jīng)顯現(xiàn)下述情形：在新房市場要求渠道排他性，進行“二選一”獨家銷售；新房銷售渠道傭金從此前的2%到3%，大幅提高至5%到10%，甚至部分城市達到15%?！斑@只會帶來兩種結(jié)果：要么開發(fā)商利潤被大幅侵蝕，要么開發(fā)商將銷售費用轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。在二手房市場，中介費從最初的1%、1.5%、2%，提升至3%左右，甚至出現(xiàn)從過去的單向收取傭金轉(zhuǎn)為雙向收取傭金。”
事實上，不僅僅是傭金上漲，房價也會受到影響。根據(jù)此前中國人民大學(xué)教授張秀智和清華大學(xué)教授林志杰對19個城市2019年至2020年間的交易數(shù)據(jù)研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度與二手房價格之間存在關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度越高，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場壟斷越明顯，買方和賣方的議價能力越弱。從數(shù)據(jù)來看，位居房地產(chǎn)經(jīng)紀市場前四位的經(jīng)紀機構(gòu)所占市場份額（即房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度）每增加1%，二手房價將提高0.2%。以北京為例，若前四大經(jīng)紀機構(gòu)的市場份額合計增加10%，二手房均價將提高1112.20元/平方米（2%）。
除價格影響外，胡景暉還強調(diào)，應(yīng)警惕企業(yè)獨大所掌控數(shù)據(jù)安全性。他認為，個人房產(chǎn)數(shù)據(jù)不僅包括個人姓名、電話、身份、工作、資金狀況等隱私信息，在VR時代，包括房產(chǎn)坐標甚至房子整體架構(gòu)等信息一旦發(fā)生數(shù)據(jù)泄露，風(fēng)險可想而知。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《經(jīng)濟參考報》記者表示，關(guān)于壟斷本身，按照反壟斷法的規(guī)定，壟斷行為包括：經(jīng)營者達成壟斷協(xié)議；經(jīng)營者濫用市場支配地位；具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經(jīng)營者集中。
“目前，上述問題在房地產(chǎn)行業(yè)中均已存在。”王玉臣表示，應(yīng)警惕房地產(chǎn)行業(yè)中的壟斷趨勢及其帶來的房價不穩(wěn)，甚至“綁架”全行業(yè)利益。“住房事關(guān)民生，因此房地產(chǎn)和其他行業(yè)相比，應(yīng)對壟斷的容忍度更低?！?br />（原題為《房產(chǎn)交易渠道“二選一”頻現(xiàn) 專家呼吁房地產(chǎn)業(yè)反壟斷》）
關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)交易 渠道 專家 壟斷
