“運營近3萬間，累計開業4萬間，拓展規模4.5萬間”，2018年半年報中這些鮮活的數字，無不體現出在局者對于規模擴張的野心。
隨著房地產市場由增量轉向存量，圍繞存量資產運營和租賃的服務，成為房企布局的重點，萬科(000002.SZ)、龍湖(00960.HK)、旭輝(00884.HK)、碧桂園(02007.HK)等至少15家房企布局了長租公寓。
萬科表示，2018年將新增10萬間泊寓，龍湖冠寓的目標則是在2020年達到規模行業前三，碧桂園也稱三年內沖擊100萬套長租公寓。
表面上看，這是一場關于規模的競賽，而背后，資金實力、品牌運營、后臺研發，才組成了無形的競爭。
規模戰
已在長租公寓市場打拼三年的世聯行(002285.SZ)，是為數不多在半年報中詳細披露公寓規模、出租率、續租率等指標的公司之一。
2018年上半年，其公寓管理業務實現營業收入1.67億元，同比增長146.72%。2016年這個數字僅為0.43億元。
世聯行稱，其公寓業務已在30個城市布局，累計服務租客6.2萬人次，運營項目177個(包括包租及托管模式)，運營間數近3萬間，覆蓋核心一二線城市，運營6個月以上項目出租率超過90%。
“之前我們完成裝修并投入運營約3.5萬間，現在出于成本管理考慮，公司將收縮分散式公寓，專注精細化集中式公寓。”9月11日下午，世聯行證券事務部人士解釋。
針對不同群體，其推出了紅璞公寓、紅璞家寓和紅璞禮遇三類產品。其中，廣州、杭州、成都、武漢、西安、南京和鄭州被定位為紅璞公寓的7大重點城市。而家寓產品，落地武漢、蘇州、廣州等城市，出租率超過94%。
世聯行指出，自有渠道(如老客戶帶領新客戶簽約和非公寓線內部轉介等渠道效果明顯)續租率明顯上升，保持在40%左右，同比漲幅14%。
值得一提的是，世聯行還完成以1.98億元間接收購杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權的交易，從而獲得其持有的杭州昆侖工坊項目近1.5萬平方米的物業所有權，用作長租公寓運營。
同樣將公寓業務覆蓋30個城市的還有房企龍頭萬科。
半年報顯示，萬科旗下長租公寓分為青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服務式公寓，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率高達92%。
另一家規模房企龍湖集團，也在加速擴張長租公寓業務。
龍湖集團首席執行官邵明曉在中期業績會上透露，截至上半年，龍湖冠寓已在16個城市開業，上半年累計開業超過2萬間，公寓整體出租率76.2%。而到今年年底，龍湖提出了累計開業6.5萬間的目標。
同為港股上市公司的旭輝集團，則在中報披露“公寓租賃及裝修服務收入677.3萬元”。
9月11日下午，旭輝人士告訴記者，“截至今年8月底，旭輝領寓拓展規模4.5萬間，已經在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無錫、廈門等20個城市布局，續租率在50%左右。”
2016年至今，旭輝旗下長租公寓品牌領寓規劃了博樂詩服務公寓、柚米國際社區、菁舍青年公寓三個品牌。目前，其長租公寓開業項目平均出租率在85%以上。
起步較晚的碧桂園，于2017年正式成立長租事業部，公寓品牌名為BIG+碧家國際社區。
在中期業績說明會上，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜表示，截至今年6月底，長租業務在建房間數已超過2.1萬間，已獲取項目總房間數已超過2.4萬間。開業3個月的公寓平均出租率91%。
也有一些上市房企未在半年報中提及“長租公寓”的數據，如金地集團(600383.SH)僅提到商置的長租公寓板塊“運營穩健”。
9月11日下午，金地集團證券事務部人士對此解釋，“公司該業務還在開拓階段，沒有單獨披露這一塊的數據。”
值得一提的是，2018年3月7日，金地集團的商業運營平臺金地商置(00535.HK)通過旗下深圳火花時代投資管理有限公司，以1166.7萬元出資接盤深圳長租公寓品牌“Warm+”(我們家)。
組合拳
為發力長租公寓，各大房企都打出了資金和運營的組合拳。
包括ABS、REITs在內的資產證券化產品，成為不少房企青睞的選擇。
今年2月2日，從發布長租公寓品牌到100億元REITs獲批，碧桂園一共用了44天。
此外，今年3 月 21 日，龍湖集團發行一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率 5.6%。8月，再發行二期20億元。
2018年8月9日，針對旭輝領寓的國內首單民企長租公寓儲架式權益類REITs“高和晨曦-中信證券-領昱1號資產支持專項計劃”上市，框架30億元，首期發行規模為2.5億元。
幾乎同時，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行，票面利率4.05%。
對于未來的打算，龍湖集團首席執行官邵明曉表示，龍湖冠寓目標出租率88%-90%，成熟期35%左右毛利率 ，12%-15%凈利率。現在冠寓在投入階段，但挑選物業非常謹慎。目前已開業房源20%是重資產，80%是輕中資產，即龍湖租過來再租這種模式。“但是我們強調p&l(損益表)，單方收益模型是賺錢的。”
旭輝集團總裁林峰也公開表示，所謂短期內不盈利分兩塊去看，整體公司不盈利是因為前期投入較大，后臺研發、系統、品牌以及財務資本投入較大，但要做到每一家單列盈利。每一家單列盈利超過一定規模后，會把后臺成本覆蓋掉，時間一長，前期投入的系統成本也會分攤掉，這是趨勢。
未來3-5年內，旭輝的長租公寓希望做到20萬間以上的規模，保持行業第一梯隊，前五位的規模。
碧桂園給自己的定位是“堅持做民生地產，定價將符合租客負擔能力，貼近市價”，其在年內預計實現12個城市、46個項目同時開業。
對此，睿意德策略顧問部總經理周長青分析，“長租公寓收益比較低，所以需要有足夠的規模效應，才能確保規模經濟性，所以會出現各家企業搶賽道的情況。”
他提到，“長租公寓有自持運營、二房東、管理輸出等三種商業模式，其中，自持運營回報率低，回收周期更長，對資金要求比較高，所以需要引入金融方面的資源。”
