今年春節(jié)后，二手房市場短暫回暖，部分需求重新釋放，市場熱度上升，3月成交量創(chuàng)新高，迎來“小陽春”。不過，中原地產(chǎn)、我愛我家、麥田房產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，6月北京二手房市場活躍度進(jìn)一步降低，二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)回落。購房者心態(tài)發(fā)生改變，業(yè)主觀望情緒持續(xù)加重。業(yè)內(nèi)人士稱，未來二手房市場升溫的空間并不大。
二手住宅已網(wǎng)簽9229套，全月預(yù)計網(wǎng)簽超萬套
相比5月，6月北京二手房市場活躍度繼續(xù)回落。來自我愛我家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，6月北京全市二手住宅網(wǎng)簽9229套，環(huán)比下降9.77%，同比下降23.77%。
另據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計顯示，截至6月27日，6月北京鏈家成交量環(huán)比下降2.4%，同比下降23.8%。6月北京全市二手住宅網(wǎng)簽預(yù)計在11100套左右，這一數(shù)據(jù)環(huán)比下降19.4%，同比下降29.9%。
北京二手住宅為何同比降幅較大? 在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，源于去年同期基數(shù)較高，去年學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致高點(diǎn)在5月。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)波動大，是因為有滯后性，從鏈家及時成交來看，較大的下降，實際發(fā)生在4、5月。
從各區(qū)域成交情況來看，來自北京中原的統(tǒng)計顯示，朝陽區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域成交，占北京全市總成交24%，其次為豐臺區(qū)和海淀區(qū)。從區(qū)域成交變化來看，6月昌平區(qū)成交量漲幅最大，環(huán)比上漲3個百分點(diǎn);而朝陽、豐臺等4個區(qū)域成交量，環(huán)比上月均出現(xiàn)不同程度的下降。
從成交結(jié)構(gòu)來看，90平方米以下面積段產(chǎn)品交易活躍，三居室仍是購房者追捧的戶型，與5月二手住宅成交結(jié)構(gòu)相比，整體變化不大。
而從業(yè)主報價指數(shù)來看，自今年2月報價指數(shù)沖高后，3、4、5月連續(xù)3個月下降，進(jìn)入6月，報價指數(shù)再次走低，業(yè)主觀望情緒持續(xù)加重。
二手房價小幅波動，市場觀望情緒加重
不過，在均價方面，來自我愛我家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房交易均價為56945元/平方米，環(huán)比上漲3.06%，同比下降3.01%。
從安居客線上的數(shù)據(jù)來看，截至6月26日， 6月環(huán)比5月二手房掛牌量減少8.02%，6月二手房掛牌價格達(dá)60123元/平方米，小幅上升0.53%，同比去年掛牌價格有3%左右上漲幅度。
“今年北京樓市在3月小陽春之后，市場熱度已明顯下降，6月用戶的找房熱情環(huán)比下降4.68%，由此可以看出購房者對于后市的預(yù)期也更為平穩(wěn)，購房者買房也趨于理性。” 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，6月份需求小幅回落，是正常且理性的市場表現(xiàn)。在需求平穩(wěn)波動的市場環(huán)境下，由于受成交結(jié)構(gòu)影響，價格在不同月份出現(xiàn)小幅上下波動，則屬市場的正常走勢。就目前的市場來看，買賣雙方之間的價格博弈仍然較明顯，賣方降價達(dá)不到買方心理價位，依然很難成交。
新房分流影響二手房交易，下半年二手房市場趨穩(wěn)
值得注意的是，二手住宅成交量之所以持續(xù)回落，與新房分流不無關(guān)系。今年北京市場來看，新房供應(yīng)量加大，包括純商品房、限競房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類型物業(yè)產(chǎn)品均有所增加，很多購房者置業(yè)邏輯發(fā)生改變，不再把二手房作為第一置業(yè)選擇，優(yōu)先購買新房或變?yōu)橹髁髦脴I(yè)觀念。
北京中原市場研究部分析認(rèn)為，進(jìn)入4月后，北京二手房市場預(yù)期發(fā)生改變，決策周期變長，觀望情緒加重，4、5月二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)回落，主要還是因為新房分流因素的影響。
不過，新京報記者注意到，從網(wǎng)簽量、機(jī)構(gòu)交易量來看，6月北京二手房市場降溫持續(xù)，但降幅在收窄，降勢趨緩。價格方面則小幅上漲，這在業(yè)內(nèi)人士看來，意味著買賣雙方對市場未來仍有信心。
北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，他所在的門店在五棵松區(qū)域，主要負(fù)責(zé)紫金長安和今日家園兩個小區(qū)。“6月份，市場整體來說不溫不火，主要還是看購房者實際需求，有的看中價格，有的看中戶型、位置?，F(xiàn)在出手的購房者都是剛需，小區(qū)放盤量比較大，購房者可選的比較多。”
陳貴勛表示，隨著學(xué)校招生政策的落地，之前保持觀望的一些購房者陸續(xù)出手，預(yù)計7月、8月成交量不會很差。
我愛我家研究院認(rèn)為，受政策調(diào)控影響，當(dāng)前北京樓市整體熱度不高，但北京二手房市場龐大，加上外來人口多，剛需大量存在，市場交易量不會一直下降。預(yù)計未來北京二手房市場將逐步趨穩(wěn)，7月過后，交易量或停止下跌，轉(zhuǎn)向穩(wěn)中有升，而房價則將進(jìn)入上下波動的動態(tài)穩(wěn)定狀態(tài)。
不過，在業(yè)內(nèi)看來，北京二手房市場在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松、新房持續(xù)分流等因素綜合作用下，二手房市場整體升溫的空間并不大。張波表示，今年以來，北京的調(diào)控政策沒有放松，同時加大了對于房地產(chǎn)市場亂象的打擊力度，房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定性較好，預(yù)計下半年北京二手房市場整體趨穩(wěn)的態(tài)勢不會改變，購房者選房的周期還將持續(xù)拉長。
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