當前，房地產(chǎn)融資的市場預期正在穩(wěn)步改善。初步統(tǒng)計顯示，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也獲得了改善，多家房企已經(jīng)或準備在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。

與此同時，部分房企的風險化解工作正在有序推進。在中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》后，近日已有招商銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行等機構積極參與。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展趨勢不會變。下一步，監(jiān)管部門將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實房地產(chǎn)長效機制，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

房企融資持續(xù)改善

在各方的共同努力下，房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為正逐步回歸常態(tài)，市場預期穩(wěn)步改善。

預期穩(wěn)定對于市場平穩(wěn)至關重要。2021年下半年以來，個別房地產(chǎn)企業(yè)的風險顯性化。受此影響，市場預期不穩(wěn)，房地產(chǎn)各類主體的避險情緒上升，金融機構也出現(xiàn)了短期應激反應，一致性收縮信貸誤傷了部分房企的合理融資需求。

此后，監(jiān)管部門及時矯正了市場擔憂、穩(wěn)定了市場預期。這從最新數(shù)據(jù)可以看出：根據(jù)初步統(tǒng)計，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元;2021年四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

“房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增長原因有三。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，一是金融監(jiān)管部門及時糾偏部分金融機構的房貸政策執(zhí)行，效果明顯;二是個別房企的信用風險影響正在消除，信用環(huán)境逐步改善;三是金融監(jiān)管部門明確表態(tài)滿足房企合理融資需求，鼓勵房企市場化并購重組，同時加大對住房租賃的金融支持力度，這些因素共同助推了市場預期企穩(wěn)。

值得注意的是，除了銀行信貸間接融資，房地產(chǎn)的直接融資環(huán)境也出現(xiàn)了改善。據(jù)悉，兩家民營房企—重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、旭輝集團股份有限公司已于近日分別取得50億元中期票據(jù)的注冊通知書，這也是龍湖、旭輝首次在銀行間債券市場注冊以項目建設為用途的債務融資工具。

對于市場上關于房地產(chǎn)融資將要“回暖”“反彈”的猜測之聲，國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，接下來，房地產(chǎn)的合理需求將繼續(xù)得到滿足，但并非強勁反彈，而是企穩(wěn)、逐步回升，“房住不炒”的定位不會發(fā)生改變。

風險化解有序推進

改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，其背后的一個重要基礎是穩(wěn)妥有序化解房企風險。“金融機構給予房企信貸支持畢竟要根據(jù)市場化原則，如果房企杠桿率依然很高，或者債務償還壓力依然很大，那么金融機構也會相對審慎。”曾剛說。

房企風險化解的思路是什么?“房企之間的項目并購，是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰、化解風險的有效市場化手段。”人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，已出險、資金周轉困難的房企集團，它們手中仍持有部分優(yōu)質(zhì)項目子公司的股權或資產(chǎn)，對此，不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)、國有企業(yè)愿意購買，相應地，這也就產(chǎn)生了專門的融資服務需求。

為此，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《通知》，鼓勵金融機構以市場化方式支持風險化解、行業(yè)出清。《通知》從穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為并購營造良好的融資環(huán)境，助力化解風險、促進行業(yè)出清。

記者獲悉，相關探索正在積極、有序地推進，并取得了初步進展。2月14日，招商銀行與大悅城控股集團股份有限公司簽署地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。此外，平安銀行計劃于近期啟動房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，首期50億元，募集資金將專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款的投放。

除了商業(yè)銀行給予資金支持，房企自身也在直接融資市場上發(fā)行了相關債券，用于項目并購。目前，房企并購中期票據(jù)“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)(并購)”已成功發(fā)行，該中期票據(jù)是首批由房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行的、專門用于并購項目的債務融資工具。

個人房貸保持穩(wěn)定

房企融資改善的同時，個人住房貸款繼續(xù)保持穩(wěn)定，重點保障購房者的剛需。對比此前數(shù)據(jù)可以看出，個人住房貸款2021年10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元;2021年11月當月增加4013億元，較10月多增532億元;而此次2022年1月較2021年四季度月均水平多增約1000億元。

多增資金重點流向了哪里——“穩(wěn)剛需”的取向依然不變。“在目前的銀行個人住房貸款中，90%以上都是首套房貸款。”銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞說。

總量增長的同時，貸款價格、放款周期也出現(xiàn)了一定調(diào)整。記者走訪北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，目前個人住房貸款從申請到審批、放款的周期有所縮短，部分銀行可做到過戶3天后放款，具體放款速度根據(jù)購房者的個人資質(zhì)有所差異。

貸款價格的調(diào)整則與結構性降息有關。1月20日，新一期貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)，與購房者密切相關的5年期以上LPR降至4.6%，較上月下降5個基點，結束了此前連續(xù)20個月不變的格局。

“從1月20日LPR下調(diào)后，來詢問房貸月供變化的客戶多了起來。”鏈家北京復興門外大街店的一位經(jīng)理說，這取決于購房者當時簽訂貸款合同時選擇的利率調(diào)整方式。此前選擇了“浮動利率”方式的借款人，每月房貸還款金額確實會減少，但如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期以上LPR下調(diào)，其還款金額也不會變，“但對于新申請房貸的購房者來說，不存在以上問題”。

“接下來，將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”劉忠瑞說，同時，將加大對保障性租賃住房的支持力度，研究細化金融支持措施。

此前，央行、銀保監(jiān)會已發(fā)布通知表示，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并對此做出相關安排，鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

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