去年下半年以來，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行態(tài)勢。今年以來，各方共同努力持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，目前市場分化趨勢明顯。

近日，國務(wù)院金融委召開專題會議提出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀保監(jiān)會、國家外匯管理局等部門也相繼釋放積極信號。專家認(rèn)為，國務(wù)院金融委和相關(guān)部門的表態(tài)及即將出臺的相關(guān)舉措，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展都將起到重要支撐作用。

不對稱復(fù)蘇格局顯現(xiàn)

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降;一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民認(rèn)為，2月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)表明市場總體有回暖跡象。一線城市房地產(chǎn)市場是全國市場風(fēng)向標(biāo)，一線城市回暖，有望逐步帶動二三線城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，2月份市場價格呈現(xiàn)不對稱復(fù)蘇的格局。一線城市價格修復(fù)超過二三線城市，北京、上海二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅均擴(kuò)大，廣州止跌轉(zhuǎn)漲，深圳跌幅縮小;二三線城市二手房價格仍環(huán)比下跌。70城新房價格平均環(huán)比跌幅較1月份略有擴(kuò)大，主要受二三線城市樓市復(fù)蘇力度不足影響。

合理需求仍待釋放

中國人民銀行日前公布的2月份金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告顯示，住戶部門中長期貸款同比減少459億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這反映出居民購房消費意愿不高。同時也表明，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需進(jìn)一步釋放合理住房需求。

今年以來，不少城市從滿足購房者合理住房需求出發(fā)，根據(jù)實際情況出臺或調(diào)整具體調(diào)控措施。包括放寬限購、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼、為人才購房提供支持等。

王瑞民認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險尚未完全出清，部分企業(yè)紓困仍在進(jìn)行中，行業(yè)仍在深度調(diào)整期，市場信心修復(fù)尚需時日。在一些城市房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱的情形下，投機性購房的“假性”需求迅速退出，剛需群體轉(zhuǎn)向“觀望”，銷售量收縮。需要政策暖風(fēng)幫助修復(fù)市場信心，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場硬著陸風(fēng)險。

許小樂認(rèn)為，一線城市住房需求相對充足，在信貸支持下，市場預(yù)期修復(fù)較快;而二三線城市購房需求相對不足，同時多數(shù)三線城市庫存壓力較大，市場預(yù)期修復(fù)較慢。雖然今年以來降首付、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等政策主要集中在二三線城市，但政策產(chǎn)生效果尚需一定時間，且應(yīng)進(jìn)一步有效激發(fā)住房需求釋放。此外，需求端信心尚未完全恢復(fù)。3月份以來部分城市疫情反復(fù)，也給市場帶來不確定性。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)了積極變化，下行態(tài)勢得到了減緩。從房地產(chǎn)生產(chǎn)指數(shù)來看，前兩個月房地產(chǎn)生產(chǎn)指數(shù)同比下降，但降幅在收窄。《政府工作報告》提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，“我們相信房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎(chǔ)、有條件的”。

政策暖風(fēng)助市場預(yù)期穩(wěn)定

近日，多個部門對房地產(chǎn)市場運行作出表態(tài)。央行表示，“防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險”;銀保監(jiān)會表示，“積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目”;證監(jiān)會表示，“積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險”;國家外匯管理局表示，“配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，未來應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常融資需求和合理住房消費需求。目前，在流動性較為充裕、資金成本下降等情況下，應(yīng)支持地方政府和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融政策特別是住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整。

更重要的是，要進(jìn)一步探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。金融機構(gòu)應(yīng)以此為契機，加快優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，研發(fā)創(chuàng)新面向住房租賃市場的產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)力度。

許小樂認(rèn)為，房企風(fēng)險的化解，需要政府、房企、金融機構(gòu)協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內(nèi)重新配置，也應(yīng)創(chuàng)造讓部分房企有序退出或轉(zhuǎn)型的條件。

日前，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點有關(guān)問題時表示，“房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場調(diào)整階段房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)大的方案和節(jié)點廣受關(guān)注，財政部此番表態(tài)對于平穩(wěn)市場預(yù)期有十分積極的作用。

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