3月31日下午，高力國際發布2022年一季度華北區商業地產報告。報告顯示，截止到2022年一季度末，北京甲級寫字樓市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。

在供應方面，一季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應量。在空置率方面，整體市場小幅去化，空置率環比微降0.1個百分點至14.9%;在租金方面，延續底部震蕩的走勢，環比微漲0.4%至342元每月每平方米，繼去年三季度后再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。

“在今年寫字樓市場中，CBD和麗澤商圈租賃交易表現值得期待。”高力國際中國區董事、辦公樓研究負責人陸明向《證券日報》記者表示，CBD已經連續兩個季度租金漲幅超過1%，上一次出現連續兩個季度上漲還要追溯到2017年。此外，因為14號線的貫通，麗澤商圈的性價比競爭力進一步提升，市場表現較好。

互聯網科技行業租賃成交放緩

從子市場表現來看，“一季度CBD商圈內近40棟甲級寫字樓中，有近一半的樓宇出現不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現小幅下調，子市場平均租金環比上漲1.5%至361元每月每平方米。”高力國際華北區戰略客戶服務部高級董事李娟向《證券日報》等媒體表示，此外，由于極具競爭力的租金性價比，麗澤商圈在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。

不過，一季度，北京辦公樓市場最大的變化來自于產業園市場，這些變化主要集中在行業需求側。從市場數據來看，一季度產業園市場基本處于穩定狀態，整體空置率維持在14.6%，租金穩定在130元每月每平方米。

根據高力國際上述報告顯示，從一季度全市場的租賃成交來看，金融行業占比達到37%，而互聯網科技行業的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在一季度的擴張速度明顯大幅放緩。

在高力國際看來，一方面，互聯網企業的內部調整速度非常快，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化;另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平方米，今年本身就存在辦公空間整合需求。

“互聯網行業的政策環境已經發生變化，轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。”高力國際華北區董事總經理嚴區海向《證券日報》記者表示，這也意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段，但以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。

寫字樓市場邁入“去化周期”

從2021年二季度開始，北京整體寫字樓市場需求報復性反彈不再持續，凈吸納量逐步回歸常態，市場環境也在最近幾個月發生了新變化。

根據高力國際上述報告顯示，2018年到2021年，北京寫字樓市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點后已經大幅回落，未來也將維持在較低水平。

值得關注的是，2022年第一季度，北京一季度商業地產大宗交易成交金額達30億元，成交面積約15萬平方米，均為投資型交易，可見投資市場正在回暖。從疫情發生以來的核心城市商業地產市場表現，投資人愈發青睞北京商業地產市場，尤其是寫字樓大宗交易市場，預計接下來交易會逐步企穩。

總體而言，2022年一季度，在市場去化方面，北京寫字樓市場變化主要表現為兩個特征，一是頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場去化不如預期;二是甲級寫字樓市場得益于金融企業在一季度實現歷史平均水平的去化量。

高力國際華北區副董事總經理陳難表示，從目前市場表現來看，北京寫字樓市場已經進入去化周期，預計將持續3到4年，后續走勢取決于需求端的強度，大環境或將更有利于業主，留給企業租戶進行抄底的時間窗口期將越來越短。

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