近年來，物流領域的政策支持持續發力。在2022年《政府工作報告》及近日國務院官網公布的《關于加快建設全國統一大市場的意見》等多個重要政策文件中，流通體制改革與物流體系建設等關鍵詞屢被提及。在產業和消費升級兩大驅動力下，物流地產正成為我國房地產市場中發展最快的領域之一。巨大的市場需求、相對可觀的投資回報率及謀求轉型等諸多因素的疊加，更使得近年來包括房企在內的各路“玩家”頻繁搶灘物流地產市場。

我國人均物流設施面積較低

得益于內需消費的韌性與活力、第三方物流的穩步發展、電子商務領域的拓展和傳統零售及制造業的堅實支撐，我國物流地產在過去若干年獲得了巨大發展。

1998年至今，我國物流地產主要經歷了起步期、高速發展期、成熟發展期三個發展階段。而所謂物流地產，是指投資商根據物流企業客戶需要選擇合適地點，投資和建設的物流設施。包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

在諸多業內人士看來，相比于其他國家，我國物流市場仍擁有廣闊的市場前景。

據第一太平戴維斯近日發布的《2022中國物流地產報告》顯示，目前我國人均擁有甲級物流設施0.06平方米，與國外多個重點城市相比面積較低，未來仍存廣闊的增容空間;此外，我國物流倉儲成交額(僅包含超過人民幣1億元的倉儲物流及冷鏈物流成交)也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。

逐年遞增的數據，反映出持續增長的市場需求;而物流地產市場表現出的蓄勢而發，也成了包括房企在內眾多投資者關注的焦點。“目前物流地產的參與者主要為物流商、房地產開發商、基金機構及電商企業四類。”克而瑞研究指出，當前物流地產受到各路資本青睞，熱度不減。“在市場環境波動下，不少房企開始轉做物流行業，試圖打開新藍海。”

克而瑞研究中心從進入模式及參與程度的不同，將房企布局物流地產分為四種模式。第一種是由房企主導運營的，通過設立獨立的物流地產板塊開發運營;第二種是房企通過收購參股物流企業，布局物流地產;第三種和第四種分別是房企與物流企業、電商企業達成戰略合作。

回報相對穩定成“韌性”板塊

物流地產相對穩定、長期、低風險的回報，許是其近年來頗受青睞的原因之一。自疫情暴發后，物流倉儲一度成為業內公認的“最具韌性的地產板塊”，房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國區產業及物流地產部負責人羅瑾表示，當下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口，進入人們的日常生活細節。據悉，目前萬科、遠洋、碧桂園、融創等房企已入局該板塊，物流地產行業的新晉競爭者逐漸增多。究其原因，業內人士認為主要有三點。

“一是來自政策層面的支持。”世邦魏理仕相關負責人稱，自2021年以來，國家政策持續大力支持物流發展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發展。房企也隨之加快投入倉儲機器人等新興技術以實現“科技賦能物流地產”。其二，房企洞察了物流地產板塊存在的巨大發展空間，制造業與服務業的融合也進一步推動了倉儲物流的發展。業內普遍認為，未來物流地產行業將從“散亂差”逐步走向規模化、標準化、產業化。第三，在謀求轉型的基礎上，房企將自身多元化發展的需要重新定位，將目光聚焦于物流地產板塊。

當下，隨著房地產市場面臨更多的不確定性，物流地產的重要性及優勢也隨之凸顯。一方面，物流地產不僅有各項業務產出收益，同時還有土地增值及其他來源收益;另一方面，該板塊的利潤回報可觀，相關資料顯示，一線城市物流地產的回報率達6%-8%。

放眼未來，業內人士表示，物流地產或將存在四大趨勢：多領域持續支持布局高標倉、供應聚焦關鍵消費樞紐及衛星城市、智慧倉儲及可持續方向是改造重點、多元投資機會來臨。且伴隨著國內外經濟的不斷復蘇，物流需求將會不斷升級，物流地產板塊將迎來全新的發展格局。

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