5月16日，國家統計局公布了1-4月份宏觀經濟和房地產行業數據。疊加國內新冠肺炎疫情沖擊的超預期影響，經濟下行壓力進一步加大，房地產行業銷售與投資雙雙大幅負增長。談到未來樓市走勢，接受中國經濟時報記者采訪的專家表示，今年二季度是房地產市場低谷，進入三季度，一線城市和強二線城市有望帶動市場率先回暖。

疫情影響房地產項目開工建設與銷售

易居企業集團CEO丁祖昱在接受本報記者采訪時表示，4月份疫情波及全國多數省份，部分地區疫情防控形勢嚴峻，上海、吉林受疫情影響較大，長三角和東北地區經濟下滑明顯。

國家統計局數據顯示，2022年1-4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。1-4月份東部地區和東北地區商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。

丁祖昱認為，東部區域尤其長三角區域是全國房地產市場重點區域，東部地區樓市銷售停滯造成4月全國銷售銳減。截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次，單4月66個地市出臺123條新政。高度密集的新政效果并不明顯。“房地產行業銷售與投資雙雙進入大幅負增長，說明還需要繼續加大穩定房地產市場的政策力度，以恢復市場信心，才能避免房地產拖累經濟的增長。”

CRIC調研數據顯示，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數城市購房者仍處于觀望狀態。4月份，房地產開發景氣指數在1月份跌破100后再次下跌至95.89，為近1年最低值。

根據國家統計局數據，4月份單月商品房銷售大幅下挫，其中銷售額降幅已經接近50%，具體而言，4月銷售面積、銷售額分別為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39.0%和46.6%，降幅均較上月擴大20個百分點以上。

億翰智庫首席研究員張化東在接受本報記者采訪時指出，4月份銷售加速下滑的原因有兩個方面，一方面，房地產市場仍處在下行通道，需求端政策寬松的速度和力度還遠達不到緩解效果;另一方面，疫情影響持續發酵，部分城市疫情防控措施升級，影響了項目的正常開工建設與銷售。

三季度一線和強二線城市或率先回暖

展望5月，張化東認為，銷售加速下行態勢能否得到緩解，要看后續地方政府政策放寬力度和疫情防控情況。從同比數據看，今年二季度樓市探底明顯，但這是不是底部還要等到三季度看環比數據。目前，距離預期反轉還早，市場對于房價也沒有看漲，預計最早要到四季度樓市才能真正復蘇。

1-4月份，全國土地購置面積和土地成交價款同比分別下降46.5%和20.6%，降幅較上月分別擴大4.7和3.7個百分點。杭州、深圳相對而言有熱度，但少數特例難以改變整體低迷態勢。前4個月全國房地產企業房屋施工面積增速已降至0%，創近五年新低。4月份新開工面積為2014年以來月度歷史新低，竣工面積同樣創月度歷史新低。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對本報記者表示，各地政策優化的節奏和力度均繼續加大，但部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。短期來看，需求端政策或繼續優化完善，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復，但短期市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。

丁祖昱認為，從國家統計局公布數據看，2022年4月份房地產業下行趨勢再度加劇，各地市密集的紓困新政尚未發揮明顯效果。從新房銷售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來看，行業回暖時刻還遠遠沒有到來。

同時，丁祖昱表示，新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場，三季度一線和強二線城市有望率先回暖，進而帶動全國市場規模降幅收窄。

對于下半年樓市走勢，貝殼高級副總裁李文杰在接受本報記者采訪時表示相對樂觀。“我認為，現在樓市已經見底，最遲三季度就全面反彈了。”李文杰表示，作出這種判斷的主要原因有三：一是政府的政策力度比較大;二是疫情因素褪去;三是目前交易量已經在底部徘徊。

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