今年以來(lái)，城市更新立法再提速。《北京市城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)近日發(fā)布并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。這意味著北京成為繼深圳、廣州、上海之后，第四個(gè)針對(duì)城市更新立法的一線(xiàn)城市。此外，南京也將城市更新立法提上日程。
立足于擴(kuò)大有效投資，不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項(xiàng)目，并紛紛成立城市更新專(zhuān)項(xiàng)資金、產(chǎn)業(yè)基金等。包括財(cái)政資金、金融貸款、社會(huì)資本在內(nèi)的多元化投融資機(jī)制正在加快構(gòu)建。
城市更新立法提速
《北京市城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)近日正式發(fā)布并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。《條例》起草說(shuō)明顯示，城市更新立法是推進(jìn)城市更新制度化建設(shè)的客觀要求，從北京城市更新的實(shí)踐支撐和政策基礎(chǔ)來(lái)看，立法的基本條件已比較成熟。《條例》明確了5大類(lèi)12項(xiàng)更新內(nèi)容，包括居住類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)、設(shè)施類(lèi)、公共空間類(lèi)和區(qū)域綜合性城市更新。
這意味著，北京成為第四個(gè)針對(duì)城市更新立法的一線(xiàn)城市。公開(kāi)資料顯示，2021年3月起，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》開(kāi)始施行;2021年7月，《廣州市城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。2021年9月，《上海市城市更新條例》開(kāi)始施行。
今年以來(lái)，城市更新立法持續(xù)提速。《遼寧省城市更新條例》自2月1日起施行。南京也將城市更新立法提上日程。為了讓城市更新可以順利實(shí)施，南京提出研究出臺(tái)南京城市更新管理辦法，逐步建立南京城市更新政策“工具箱”，適時(shí)啟動(dòng)城市更新立法研究。
從立法內(nèi)容看，各地城市更新側(cè)重點(diǎn)有所不同。比如，北京指出，北京城市更新進(jìn)入減量雙控、以存量更新為主的新階段。上海強(qiáng)調(diào)城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留保護(hù)為主的原則。廣州重點(diǎn)關(guān)注解決“拆遷難”等問(wèn)題。
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉向東對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“十四五”規(guī)劃綱要提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。在此背景下，許多城市制定城市更新實(shí)施方案，北上廣深一線(xiàn)城市更是制定城市更新條例，為解決城市更新中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)設(shè)定法規(guī)依據(jù)，從而指導(dǎo)城市更新行動(dòng)依法合規(guī)推進(jìn)。在一線(xiàn)城市率先行動(dòng)下，各地有望加快跟進(jìn)，因地制宜制定相應(yīng)的城市更新法規(guī)，推進(jìn)城市更新行動(dòng)進(jìn)入法治化保障的新階段。
重大項(xiàng)目頻頻落子
“我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，內(nèi)需潛力巨大。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽此前在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全國(guó)411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3萬(wàn)億元。
而根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)調(diào)研和估算，城市更新過(guò)程中將撬動(dòng)十萬(wàn)億級(jí)的內(nèi)需空間。
進(jìn)入2022年，城市更新項(xiàng)目頻頻落子。今年5月底，上海發(fā)布《加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，城市更新成為一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。方案提出“未來(lái)將加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障，年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目。”
青島今年啟動(dòng)實(shí)施城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)。一季度在建項(xiàng)目已達(dá)到641個(gè)，完成計(jì)劃任務(wù)的124%。煙臺(tái)今年全面推進(jìn)12項(xiàng)城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目。截至目前，6個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)復(fù)工，其他6個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)展設(shè)計(jì)、招標(biāo)、前期手續(xù)辦理等工作。成都在持續(xù)推進(jìn)50個(gè)既有片區(qū)更新項(xiàng)目基礎(chǔ)上，新啟動(dòng)片區(qū)更新項(xiàng)目30個(gè)以上、改造老舊小區(qū)600個(gè)以上。廣州2022年涉及城市更新類(lèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目有54個(gè)，合共總投資額超過(guò)一萬(wàn)億。
此外，根據(jù)近日公示的《濱海新區(qū)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，到2025年，濱海新區(qū)將重點(diǎn)實(shí)施十大城市更新項(xiàng)目，總規(guī)模將達(dá)到15至18平方公里，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資達(dá)1000億元左右。
“城市更新項(xiàng)目的加快落地，一是有利于優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、完善城市功能，改善城市居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。二是有利于進(jìn)一步挖掘投資潛力，城市更新中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以形成較大的投資規(guī)模。三是可以推動(dòng)城市中新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，激發(fā)城市新的經(jīng)濟(jì)活力。”中國(guó)銀行研究院研究員范若瀅對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
不過(guò)，范若瀅也提出，在實(shí)施城市更新行動(dòng)過(guò)程中，要結(jié)合不同城市具體特征，進(jìn)行城市更新相關(guān)規(guī)劃，解決城市發(fā)展問(wèn)題;深入關(guān)注城市不同主體的訴求，進(jìn)行系統(tǒng)性、全局性、協(xié)同性設(shè)計(jì)，真正改善居民生活環(huán)境。
劉向東則強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)城市更新項(xiàng)目落地，要堅(jiān)持“留改拆”并舉，采用小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新模式，依法依規(guī)對(duì)未簽約的部分留守戶(hù)實(shí)施房屋征收。城市更新項(xiàng)目的征收補(bǔ)償也要依法依規(guī)推進(jìn)，確保拆遷補(bǔ)償?shù)睦嫫胶鈫?wèn)題，避免變成簡(jiǎn)單的土地收儲(chǔ)和商業(yè)開(kāi)發(fā)行為。
多路資金加快進(jìn)入
面對(duì)規(guī)模巨大的城市更新項(xiàng)目，如何完善包括財(cái)政資金、社會(huì)資本等在內(nèi)的多元化投融資機(jī)制同樣成為關(guān)注焦點(diǎn)。
記者了解到，遼寧省財(cái)政安排城市更新專(zhuān)項(xiàng)資金5億元，遴選出綠色低碳、歷史文化、城市活力、安全韌性、老舊小區(qū)改造等五大類(lèi)40個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目予以支持;籌措省以上保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金36.7億元，支持棚戶(hù)區(qū)改造1109套。
煙臺(tái)通過(guò)成立城市更新基金、銀行貸款、發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債等方式，全市累計(jì)達(dá)成融資意向1249.58億元，已獲批298.38億元，實(shí)際到位90.97億元。
此外，河北提出，整體運(yùn)作城市更新項(xiàng)目，爭(zhēng)取政策性銀行、商業(yè)銀行的雙重信貸支持，整體推動(dòng)城市更新單元內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套水平的提升。天津提出，支持社會(huì)資本參與城市更新項(xiàng)目的體檢評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程，開(kāi)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“要進(jìn)一步完善投融資機(jī)制，解決城市更新資金來(lái)源問(wèn)題。”劉向東認(rèn)為，可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分類(lèi)分級(jí)進(jìn)行投融資設(shè)計(jì)，如對(duì)準(zhǔn)公共品的城市更新項(xiàng)目可采取PPP等模式吸引社會(huì)資本參與，對(duì)具有較強(qiáng)公益性特征的更新項(xiàng)目可由政府配套資金和發(fā)行城市更新專(zhuān)項(xiàng)債融資，并在運(yùn)營(yíng)方面委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)具有營(yíng)利性的更新項(xiàng)目也可以由國(guó)有企業(yè)為主體進(jìn)行投融資或者直接交給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)。
對(duì)于投資來(lái)源，范若瀅建議，一是鼓勵(lì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過(guò)債權(quán)、股權(quán)、資產(chǎn)支持計(jì)劃等多種方式解決項(xiàng)目資金壓力較大問(wèn)題;二是更大程度發(fā)揮政策性金融作用，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金等措施對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行支持;三是在合法、合規(guī)前提下引導(dǎo)、鼓勵(lì)金控平臺(tái)、信托公司等多方機(jī)構(gòu)參與，提高社會(huì)資本參與積極性。
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